平成21年 問40-4 担保責任の特約制限
宅建業者Ａは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、宅建業者でない買主に対する当該建物の契約不適合に関する責任について、買主が行う契約不適合の旨の通知期間を引渡しの日から２年間とする契約をした。
宅建業者Ａは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、宅建業者でない買主に対する当該建物の契約不適合に関する責任について、買主が行う契約不適合の旨の通知期間を引渡しの日から２年間とする契約をした。
【解答】
違反しない（○）
担保責任に関する特約 ⇒ 買主の通知期間を「引き渡しから２年」以上で定める場合は、有効
【解説】
担保責任に関する特約する場合、買主が行う契約不適合の旨の通知期間は、①「買主がその不適合を知った時から１年」以上、もしくは②「引渡しの日から２年」以上というと特約は有効です。
よって、本肢は②に当たるので、有効です。
つまり、買主が行う契約不適合の旨の通知期間を
「引渡し日から２年間とする」
「引渡し日から３年間とする」
「引渡し日から４年間とする」
とする特約は有効です。したがって、本肢は正しい記述です。
一方、
「引渡し日から１年間とする」
「引渡し日から１年６ヶ月間とする」
とする特約は無効です。
そして、もし、無効となった場合、買主が行う契約不適合の旨の通知期間は「買主が不適合を知ってから１年間」となります。
この「買主が不適合を知ってから１年間」とは、民法のルールです。
つまり、無効となった場合、民法の原則に立ち返るということです。
担保責任の特約制限（宅建業法）
宅建業法における「担保責任の特約制限」に関する問題です。これを理解する為には、民法の契約不適合責任をまず頭に入れる必要があります。
民法の契約不適合責任
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合、買主がその不適合を知った時から１年以内にその旨を売主に通知しないときは、 買主は、その不適合を理由として、①履行追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求及び④契約解除をすることができくなります。
つまり、売主が、契約内容に適合しない不動産を引渡した場合、買主は不適合を知ってから１年以内に「この部分が不適合ですよ！」と通知しないと、買主は、売主に対して責任追及できなくなる（①～④の権利を行使できなくなる）ということです。
宅建業法の担保責任の特約制限
宅建業法では、売主が宅建業者・買主が非宅建業者の場合、契約不適合に関する通知期間を「その目的物の引渡しの日から２年以上となる特約」は許される（有効）が、それ以外の特約については、民法の契約不適合責任の規定より買主に不利となる特約をしてはならない（無効となる）としています。
↓
無効となった場合、民法の原則に立ち返り、 買主は、売主業者に対して、契約不適合に関する通知期間は「契約不適合を知ってから１年以内」に行えばよいことになります。
【具体例】
宅建業者が自ら売主として宅建業者でない者に対して建物を販売した場合、契約不適合責任の通知期間を
- 引き渡しの日から１年と特約した場合⇒無効⇒民法の原則に戻って、買主の通知期間は「買主が契約不適合を知った時から１年」となる
- 引き渡しの日から２年と特約した場合⇒有効
- 引き渡しの日から３年と特約した場合⇒有効
- 買主が契約不適合を知った日から６か月とする特約をした場合⇒無効⇒民法の原則に戻って、買主の通知期間は「買主が契約不適合を知った時から１年」となる
- 買主が契約不適合を知った日から１年とする特約をした場合⇒有効（民法通りだから）
- 買主が契約不適合を知った日から１年半とする特約をした場合⇒有効（民法より買主に有利だから）
- 買主が契約不適合を知った日から２年とする特約をした場合⇒有効（民法より買主に有利だから）
また、特約で、「契約不適合がある場合、買主は損害賠償請求のみできる」とした場合、民法（①履行追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求及び④契約解除ができる）よりも不利になるので、無効となり、民法通り、「①履行追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求及び④契約解除」ができるとなる。
※ 民法上、買主に帰責事由がある場合、①②④はできない
※ 民法上、売主に帰責事由がない場合、③はできない
平成21年・2009年の過去問
| 問1 | 錯誤 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 問2 | 代理 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問3 | 時効 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問4 | 相隣関係 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問5 | 担保物権 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問6 | 抵当権 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問7 | 法定地上権 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問8 | 解除 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問9 | 贈与 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問10 | 契約不適合責任 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問11 | 借地権 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問12 | 借家権 | 1 | 2の前半 | 3の前半 | 4の前半 |
| 2の後半 | 3の後半 | 4の後半 | |||
| 問13 | 区分所有法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問14 | 不動産登記法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問15 | 国土利用計画法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問16 | 都市計画法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問17 | 都市計画法・開発許可 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問18 | 建築基準法 | ｱ | ｲ | ｳ | ｴ |
| 問19 | 建築基準法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問20 | 宅地造成等規制法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問21 | 土地区画整理法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問22 | 農地法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問23 | 登録免許税 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問24 | 印紙税 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問25 | 地価公示法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問26 | 免許 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問27 | 免許の基準 | ｱ | ｲ | ｳ | ｴ |
| 問28 | 免許 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問29 | 取引士 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問30 | 営業保証金 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問31 | 自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限 | ｱ | ｲ | ｳ | - |
| 問32 | 媒介契約 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問33 | ３５条書面 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問34 | 宅建業法複合 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問35 | ３７条書面 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問36 | ３７条書面 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問37 | ８種制限 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問38 | 担保責任の特約制限 | ｱ | ｲ | ｳ | |
| 問39 | ８種制限 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問40 | 業務上の規制 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問41 | 報酬計算 | 報酬計算 | |||
| 問42 | 案内所 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問43 | 業務上の規制 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問44 | 保証協会 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問45 | 監督処分 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問46 | 住宅金融支援機構 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問47 | 不当景品類及び不当表示防止法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問48 | 統計 | ||||
| 問49 | 土地 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問50 | 建物 | 1 | 2 | 3 | 4 |