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【問題】
売主Ａは、買主Ｂとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の３分の２の支払と引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Ｂが残代金を支払わないので、Ａは適法に甲土地の売買契約を解除した。Ｂは、自らの債務不履行で解除されたので、Ｂの原状回復義務を先に履行しなければならず、Ａの受領済み代金返還義務との同時履行の抗弁権を主張することはできない。

 

【解答】
×

契約が解除された場合の売主の「原状回復義務」と買主の「原状回復義務」は同時履行の関係

【解説】

契約解除されることで、売主は「受領した代金＋利息」を返還する義務を負い、買主は、「甲土地および甲土地を利用した利益部分（例えば土地の利用料）」を返還する義務を負います。この両者の債務は同時履行の関係にあります。したがって、「Ｂの原状回復義務を先に履行しなければならず」という記述は誤りです。

■同時履行の関係とは

当事者双方が同時に履行することを言います。

例えば、Ａさん売主、Ｂさん買主で土地の売買契約をしたとします。この場合の多くが、Ａさんの「土地を引渡す義務」と、Ｂさんの「お金を払う義務」は同時に行われます。

同時履行の関係にあるもの

売買契約における、買主の「代金支払い債務」と売主の「引渡し債務＋所有権移転協力義務」 契約が解除された場合の売主の「原状回復義務」と買主の「原状回復義務」 ※売主の原状回復義務：代金返還＋利息の支払い ※買主の原状回復義務：引渡し＋抹消登記＋使用したことによる利益（賃料）の支払い 請負契約における注文者の「報酬支払債務」と請負人の「目的物の引渡し債務」 例）　建築請負の場合、建物を引渡すと同時に報酬を支払うことになります。「建物の完成」と「支払い」が同時ではない点に注意してください！ 請負契約における建物に瑕疵があった場合の注文者の「報酬支払債務」と請負人の「瑕疵修補義務に代わる損害賠償債務」 買主Ｂが売主Ａを騙してＡ所有の土地について売買契約をした後、詐欺取消しによって生じるＢの「代金返還請求」とＡの「土地の返還請求」 ⇒詐欺をしたＢが得しているように思うかもしれませんが判例なので、そのまま覚えてください。 弁済（代金の支払いなど）と受取証書の交付 借地契約の終了にともない、借地権者が建物買取請求権の行使をした場合の、地主（借地権設定者）の「代金支払い義務」と借地権者の「土地・建物の明け渡し義務」

同時履行の関係にないもの

賃貸借契約における貸主の「敷金返還債務」と借主の「明渡し債務」 →「借主の明渡し」が先で、その後に「借主は敷金返還請求」ができる。 賃貸借契約における賃貸人の「引渡債務」と、賃借人の「賃料支払債務 ※賃料の支払い時期は、原則、後払い。（特約で支払い時期を定めることは可能） 抵当権設定契約における抵当権者の「抵当権抹消債務」と抵当権設定者等の「弁済」 →抵当権設定者等の弁済が先で、その後に、抵当権設定者は抵当権抹消請求ができる。そもそも、抵当権には付従性という性質があるため、借主が弁済した時点で、当然に抵当権は消滅します（登記簿上は残っていますが）。