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【問題】
Ａは、Ｂからお金を借入、その担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定後に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。抵当権が実行されて、Ｄが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Ｃは民法第６０２条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Ｄに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。

 

【解答】
×

「賃借権の対抗要件を備えた時期」と「抵当権設定登記の時期」との先後でどちらが優先するか決まる

【解説】

本問では、「①抵当権設定」→「②賃借人が甲建物の引渡しを受ける」→「③競売にかけられ新たな所有者が現れる」

といった流れです。つまり、抵当権設定後に賃借人は甲建物を引渡してもらっているため、抵当権が賃借権より優先する（抵当権者が勝つ）わけです。そして、抵当権の実行（競売）によって甲建物を取得した「新たな所有者」も賃借人Ｃに対抗できるわけです。

逆をいうと、賃借人Ｃは抵当権実行（競売）による競落人Ｄに対抗できません。ただし、対抗できないからといってすぐ明渡す必要はなく、競落人が所有権を取得してから６ヶ月以内に賃借人Ｃは明渡せばいいとしています。これを「建物の明渡猶予制度」と言います。したがって、「Ｃは短期賃貸借期間の限度で、Ｄに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる」が誤りです。そして、本問は旧制度と混乱させる問題です。

本問の「短期賃貸借」は平成16年3月31日に廃止された内容です。そのため、これ以降にお伝えする内容は覚える必要はありません。参考までにしてください。建物の賃貸借の場合、契約期間が３年以内の賃貸借を短期賃貸借というのですが、抵当権が登記された後に賃借権が設定された場合であっても、その賃借権が短期賃借権であるならば、その賃借権は抵当権に対抗できるという制度が平成16年3月31日まではありました。しかしこの制度は廃止されて、本問のポイントである「建物の明け渡し猶予制度」ができたわけです。