独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、買主Ｂとの間で締結した売買契約に関して、Ａは、宅地建物取引業者でないＢとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領した。

 

【解答】
違反する（×）

完成物件　→　代金の１０％もしくは１０００万円を超える手付金等を受領する場合、保全措置が必要

【解説】

まず、「建築工事が完了した建物」という記述から「完成物件」であることは分かります。

完成物件の場合、「代金の１０％（５００万円）もしくは１０００万円」を超える手付金等を受領する場合、保全措置を講じた後でないと手付金等を受領してはいけません。

本問は手付金が７００万円なので、５００万円を超えています。

したがって、売主業者Ａは手付金７００万円を受領する前に、この７００万円について保全措置を講じた後でなければ、受領することができません。

したがって、本問は、保全措置を講じずに７００万円を受領しているので違反です。

ちなみに、代金の２割＝１０００万円を超える手付金ではないので、「手付金額の制限」には違反しません。

「手付金額の制限」に違反しなくても「手付金等の保全措置」に違反すれば、宅建業法違反です。

手付金等の保全措置

手付金等とは？

手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭のこと

※申込証拠金は、契約成立後、代金に充当される場合、「手付金等」に含む

手付金等の保全措置（原則）

原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはいけない

※「手付金額の制限」では「手付金」のみを対象としており、手付金等保全措置は「手付金＋中間金など」を対象としているので注意！

※保全措置が必要なのは「売主業者」であって、媒介業者は保全措置を講じなくてよい。

手付金等の保全措置（例外）

手付金等の合計金額が下記の場合は例外として保全措置不要

保全措置の方法

• 保証委託契約とは、銀行等が宅建業者の連帯保証をする契約です。
  →手付金等の返還債務の全部を保証するものであることが要件
• 保証保険契約とは、万一の場合、保険会社が買主に手付金等を保険金として支払う契約です。
  →保険期間は建物の引渡しまでの期間であることが要件（工事完了までではない！）
• 指定保管機関による保管とは宅建保証協会等が手付金などを預かることです。

保全措置を行わない場合

宅建業者が、保全措置の必要であるにもかかわらず、保全しない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができる。そして、そのことで支払が遅れても買主は債務不履行（履行遅滞）には陥らない。

手付金額の制限

例）　宅建業者の売主Ａが、宅建業者でない買主Ｂに対して、３０００万円のマンション一室を売却する場合、
３０００万円の２割である６００万円を超える「手付金」を受領してはいけません。
つまり、Aが手付金として６００万円を受領することは違反ではないが、６０１万円を受領することは違反になります。
ちなみに、中間金については上限はありません。