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【問題】
土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。

 

【解答】
○

原価法　：　「熟成度」を加算できる

【解説】

土地についての原価法の適用において、「宅地造成直後の対象地の地域要因」と「価格時点における対象地の地域要因」とを比較して、公共施設・利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができます。

簡単に言えば、利便性が上がったからその分、評価額を上げましょうということです。

原価法とは？

そもそも、不動産を鑑定する（不動産の価格としていくらが妥当なのかを計算する）ための手法の一つとして「原価法」があります。

原価法を簡単にいうと、建物の場合、今ある建物を再度作り直すために必要な費用（再調達価格）を計算して、そこから使用した年数による価格（減価額）を差し引いて計算します。そして、この原価法で計算（試算）した価格を「積算価格」と言います。

上記例は、建物についてですが、土地についても、原価法は使えます。

少し難しい言い方をすると下記のようになります。

原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその土地である場合、「再調達原価」を求め、「減価修正」をして対象不動産の試算価格（積算価格という）を求める手法。土地でも原価法は適用できる。

原価法による「積算価格」　＝　再調達原価　－　減価額

※　再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額を言う。簡単にいうと
建物：再度作り直すために必要な金額
土地：造成前の土地の取得価額＋造成費
土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点（基準日）における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を「熟成度」として加算することができる。

※　減価修正とは、減価の要因を総合的に分析し算出された減価額を対象不動産の再調達原価から控除する（差し引く）こと。

※　価格時点とは、不動産の鑑定評価に当たって価格（賃料）の決定の基準となる日のこと。

※　試算価格とは、鑑定評価の手法の適用により求められた価格のことです。