独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、買主Ｂとの間で締結した売買契約に関して、Ａは宅地建物取引業者でないＢとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。

 

【解答】
違反しない（○）

未完成物件　→　代金の５％もしくは１０００万円を超える手付金等を受領する場合、保全措置が必要

【解説】

まず、「建築工事完了前の建物」という記述から「未完成物件」であることは分かります。

未完成物件の場合、「代金の５％（２５０万円）もしくは１０００万円」を超える手付金等を受領する場合、保全措置を講じた後でないと手付金等を受領してはいけません。

本問は手付金が２００万円なので、２５０万円を超えていません。

したがって、売主業者Ａは保全措置を講じることなく手付金を受領することができます。

したがって、本問は違反ではありません。

手付金等の保全措置

手付金等とは？

手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭のこと

※申込証拠金は、契約成立後、代金に充当される場合、「手付金等」に含む

手付金等の保全措置（原則）

原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはいけない

※「手付金額の制限」では「手付金」のみを対象としており、手付金等保全措置は「手付金＋中間金など」を対象としているので注意！

※保全措置が必要なのは「売主業者」であって、媒介業者は保全措置を講じなくてよい。

手付金等の保全措置（例外）

手付金等の合計金額が下記の場合は例外として保全措置不要

保全措置の方法

• 保証委託契約とは、銀行等が宅建業者の連帯保証をする契約です。
  →手付金等の返還債務の全部を保証するものであることが要件
• 保証保険契約とは、万一の場合、保険会社が買主に手付金等を保険金として支払う契約です。
  →保険期間は建物の引渡しまでの期間であることが要件（工事完了までではない！）
• 指定保管機関による保管とは宅建保証協会等が手付金などを預かることです。

保全措置を行わない場合

宅建業者が、保全措置の必要であるにもかかわらず、保全しない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができる。そして、そのことで支払が遅れても買主は債務不履行（履行遅滞）には陥らない。