独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結する場合について、Ｂが契約の履行に着手するまでにＡが売買契約の解除をするには、手付の３倍に当たる額をＢに償還しなければならないとの特約を定めることができる。

 

【解答】
○

解約手付のルールより買主に有利な特約は有効

【解説】

「買主Ｂが履行に着手するまでに売主業者Ａが売買契約の解除をするには、手付の３倍に当たる額を買主Ｂに償還しなければならない」というのは、買主にとっては有利な特約です。

宅建業法のルールでは

売主業者からの解除の場合、売主は買主に対して、「手付の倍額」を償還すればよいとされていますが

本問の特約では

売主業者は買主に対して、「手付の３倍にあたる額」を償還しないといけないという特約なので

買主にとっては有利（売主業者にとっては不利）な特約です。

したがって、本特約は有効です。

ちなみに、買主にとって不利な特約であれば無効になります。

例えば、「売主業者Ａが売買契約の解除をするには、手付を買主Ｂに償還すればよい 」といった特約は無効です。

解約手付

手付とは、契約する際に支払うお金等を言います。手付が交付されている場合、相手が履行に着手するまでの間は

・買主は手付を放棄すれば契約解除でき、（手付放棄） ・売主は手付の倍額を買主に支払えば契約解除できます。（手付倍返し）

買主の履行について、「中間金を払いますよ！」と言っただけ（口頭の提供）では履行の着手をしたことにはなりません。現実に中間金を持って払いに行かないと（現実の提供をしないと）履行の着手とは言えません。

同様に、売主であれば、「土地を引き渡します！」と言っただけでは履行に着手したことにはなりません。

※ポイントは、「相手方」が履行に着手するまでは 「手付放棄」や「手付倍返し」を理由に契約解除できるということで、 自分が履行に着手しているかどうかは関係ないということです。

★売主から解約する場合、単に「手付金の倍額を返すので契約解除します！」と書面で通知するだけでは解除できません。現実に手付金の倍額を償還（交付）することで解除することができます。

例　：買主が手付金として１００万円を売主に支払った後に、

①　買主が解除する場合

売主が履行に着手する前であれば、手付金として支払った１００万円をそのまま売主にあげることで解除できる

②　売主が解除する場合

買主が履行に着手する前であれば、手付金として受け取った１００万円にプラス１００万円を売主が上乗せして（合計２００万円）買主に渡すことで解除できる。