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【問題】
Ａが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするＢに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するＣに貸す場合、土地賃貸借契約の期間満了後に、Ｂが甲土地の使用を継続していてもＡＢ間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にＣが甲土地の使用を継続した場合には、ＡＣ間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。

 

【解答】
×

民法（一時使用）　→　賃貸借期間の満了後、賃借人が使用を継続する場合、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定される

借地借家法（建物所有目的の土地の賃貸借）　→　賃貸借期間の満了後、賃借人が土地の使用を継続していた場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べないときは、期間を除いて契約が更新されたものとみなす

【解説】

ポイントは上記の通りですが、基本的には、民法でも借地借家法でも期間満了後も賃借人が使用を継続して、賃貸人が異議を述べない場合は、契約が更新されるというイメージです。細かいことを言えば上記の通り言い回しが異なりますが基本的に同じと考えて差し支えありません。

そして、ＡＢ間の甲土地の賃貸借については、「平置きの駐車場用地」を目的とした土地の賃貸借なので、借地借家法の適用はなく、民法が適用されます。一方、ＡＣ間の甲土地の賃貸借については「建物所有」を目的とした土地の賃貸借なので借地借家法が適用されます。

ちなみに、ＡＣ間の建物所有目的の賃貸借について「一時使用目的」の場合には、借地借家法の存続期間や契約更新などに関する規定が適用されないので、本問は純粋に借地借家法を考えればよいと言う事です。

【ＡＢ間の賃貸借について（民法適用）】

賃貸借期間の満了後、賃借人が使用を継続する場合、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定されます。したがって、「ＡＢ間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはない」という記述が誤りです。

【ＡＣ間の賃貸借について（借地借家法適用）】

賃貸借期間の満了後、賃借人が土地の使用を継続していた場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べないときは、期間を除いて契約が更新されたものとみなされます。

したがって、「ＡＣ間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある」という記述は正しいです。

少し深堀すると、「みなされることがある」と言う風に、「みなされる」と断言していません。これは、「賃貸人が遅滞なく異議を述べないとき」は「ＡＣ間の賃貸借契約が更新されたものとみなされる」が、 「賃貸人が遅滞なく異議を述べた時」 は「ＡＣ間の賃貸借契約が更新されたものとみなされない」からです。

ちなみに、「期間を除いて更新される」となっていますが、期間はどうなるか？

それは、最初の更新の場合、存続期間は20年となり、２回目の意向の更新の場合、更新の日から10年となります。

そして、「推定される」と「みなされる」の違いについては、同じイメージで大丈夫です。

深く理解する必要はないでしょう！