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【問題】
Ａが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするＢに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するＣに貸す場合、土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Ａは、Ｂに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Ｃに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。

 

【解答】
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【解説】

民法（一時使用）　→　賃貸借期間を定めなかった場合、賃貸人・賃借人のどちらについても、「いつでも」解約の申入れをすることができる申入れから１年が経過すると賃貸借契約は終了します。

借地借家法（建物所有目的の土地の賃貸借）　→　賃貸借期間を定めなかった場合、存続期間は30年となり、30年間は原則解約できない。そして、借地権者（賃借人）の更新請求に対して、借地権設定者（賃貸人）が異議を述べ、正当事由が認められた場合に限り、契約は終了する

ポイントは上記の通りですが、問題文の状況では「期間を定めなかった」という記述から存続期間（契約期間）の取り決めをしなかったことが分かります。

そして、ＡＢ間の甲土地の賃貸借については、「平置きの駐車場用地」を目的とした土地の賃貸借なので、借地借家法の適用はなく、民法が適用されます。一方、ＡＣ間の甲土地の賃貸借については「建物所有」を目的とした土地の賃貸借なので借地借家法が適用されます。

ちなみに、ＡＣ間の建物所有目的の賃貸借について「一時使用目的」の場合には、借地借家法の存続期間や契約更新などに関する規定が適用されないので、本問は純粋に借地借家法を考えればよいと言う事です。

【ＡＢ間の賃貸借について（民法適用）】

賃貸借期間を定めなかった場合、賃貸人・賃借人のどちらについても、「いつでも」解約の申入れをすることができます。

そして、「土地の場合、申入れから１年」が経過すると賃貸借契約は終了します。

ちなみに「建物の場合、申入れから3ヶ月」経過で賃貸借契約は終了します。

したがって、「Ａは、Ｂに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができる」という記述は誤りです。

いつでも解約の申入れはできます。

【ＡＣ間の賃貸借について（借地借家法適用）】

借地権の存続期間は最低でも30年です。それより短い期間で設定したり、また賃貸借期間を定めなかった場合は、存続期間は30年となります。すると、この期間中は原則解約できません。

そして、30年が経過した時に、建物が存在していると、借地権者（賃借人）は、借地権設定者（賃貸人）に対して「更新させてください！」と主張することができ、原則、更新されます（請求による更新）。ただし、借地権設定者（地主）が「正当事由をもって異議を述べた」場合、契約は終了します。したがって、「Ａは、Ｃに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない」という記述は正しいと考えられます。