独学合格プログラム » 平成20年　問29-4　不動産鑑定評価基準

平成20年　問29-4　不動産鑑定評価基準

【問題】
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。

＞解答と解説はこちら

【解答】
×

収益還元法　→　「自用不動産」や「一般企業用不動産」でも賃貸を想定することで有効に適用できる

【解説】

収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法です。そして、収益還元法は、賃貸用不動産だけでなく、自用不動産や一般企業用不動産でも賃貸を想定することで有効に適用できます。

また、事業用不動産（ホテル、ゴルフ場、レジャー施設等）についても、収益性に基づいて適用することが一般的です。

したがって、本問は「自用の住宅地には適用すべきでない」という記述が誤りです。

ここで分かりづらいのが「純収益の現在価値の総和」という言葉です。結論から言うと、ここはそのまま「純収益の現在価値の総和」と覚えたほうが効率的です。

一応、できるだけ簡単に解説します。覚える必要はありませんので悩むようでしたら飛ばしてください。

まず、「純収益」とは、総収益から総費用を差し引いたものです。例えば、年間で家賃収入が１２０万円でそのうち２０万円が管理費などで出ていく場合、１００万円が純収益です。

つぎに、「現在価値」なのですが、年利5％と仮定すると、今の100万円は１年後105万円になっています。つまり、１年後の105万円を現在価値に戻すと100万円となるわけです。つまり、１年後に純収益が100万円あったとしても、これを現在価値に代えれば100万円÷1.05＝95万2438円となるのです。この100万円と95万2438円・・・・と言う風に一定期間の数字を合計して不動産の評価額を考えていくわけです。参考程度にしてください。

平成20年・2008年の過去問

問1	制限行為能力者	1	2	3	4
問2	物権変動	1	2	3	4
問3	代理	1	2	3	4
問4	抵当権	1	2	3	4
問5	詐害行為取消権	1	2	3	4
問6	連帯債務と連帯保証	1	2	3	4
問7	委任	1	2	3	4
問8	弁済	1	2	3	4
問9	契約不適合責任	1	2	3	4
問10	借家権	1	2	3	4
問11	不法行為	1	2	3	4
問12	遺言	1	2	3	4
問13	賃貸借	1	2	3	4
問14	借家権	1	2	3	4
問15	区分所有法	1	2	3	4
問16	不動産登記法	1	2	3	4
問17	国土利用計画法	1	2	3	4
問18	都市計画法	1	2	3	4
問19	都市計画法/開発許可	1	2	3	4
問20	建築基準法	1	2	3	4
問21	建築基準法	1	2	3	4
問22	宅地造成等規制法	1	2	3	4
問23	土地区画整理法	1	2	3	4
問24	農地法	1	2	3	4
問25	その他法令	1	2	3	4
問26	所得税	1	2	3	4
問27	印紙税	1	2	3	4
問28	固定資産税	1	2	3	4
問29	不動産鑑定評価基準	1	2	3	4
問30	免許・取引士	1	2	3	4
問31	免許の基準	1	2	3	4
問32	業務上の規制	1	2	3	4
問33	取引士	1	2	3	4
問34	営業保証金	1	2	3	4
問35	媒介契約	ｱ	ｲ	ｳ
問36	重要事項説明	ｱ	ｲ	ｳ	ｴ
問37	重要事項説明・35条書面	1	2	3	4
問38	業務上の規制	1	2	3	4
問39	クーリングオフ	1	2	3	4
問40	８種制限	1	2	3	4
問41	手付金等の保全措置	1	2	3	4
問42	業務上の規制	1	2	3	4
問43	報酬	1	2	3	4
問44	保証協会	1	2	3	4
問45	監督処分	1	2	3	4
問46	住宅金融支援機構	1	2	3	4
問47	不当景品類及び不当表示防止法	1	2	3	4
問48	統計
問49	土地	1	2	3	4
問50	建物	1	2	3	4

キーワード: 不動産鑑定評価基準, 平成20年過去問

平成20年 問29-4 不動産鑑定評価基準

平成20年・2008年の過去問

平成20年　問29-4　不動産鑑定評価基準