独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関して、相手方が契約の履行に着手するまでは、Ｂは手付金のうち250万円を放棄して、また、Ａは1,000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。

 

【解答】
○

解約手付　→　買主は売主が履行に着手するまでであれば手付金を放棄して解除できる／売主は買主が履行に着手するまでであれば手付金の倍額を償還して解除できる

【解説】

これより買主にとって不利な特約は無効

売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合、買主が交付した手付金は「解約手付」として扱います。

解約手付には

買主は売主が履行に着手するまでであれば手付金を放棄して解除できる

売主は買主が履行に着手するまでであれば手付金を放棄して解除できる

というルールがあります。

つまり、本問に則して考えると手付金は５００万円なので

買主は売主が履行に着手するまでであれば５００万円を放棄して解除でき、

売主は買主が履行に着手するまでであれば１０００万円を買主に返して解除できます。

ここで、本問の定め（特約）を見ると、買主は２５０万円だけ放棄すればよいとなっており、これは買主とって有利です。

また、売主の解除については、上記のルールそのままなのでもちろん有効です。

したがって、本特約は有効です。

解約手付

手付とは、契約する際に支払うお金等を言います。手付が交付されている場合、相手が履行に着手するまでの間は

・買主は手付を放棄すれば契約解除でき、（手付放棄） ・売主は手付の倍額を買主に支払えば契約解除できます。（手付倍返し）

買主の履行について、「中間金を払いますよ！」と言っただけ（口頭の提供）では履行の着手をしたことにはなりません。現実に中間金を持って払いに行かないと（現実の提供をしないと）履行の着手とは言えません。

同様に、売主であれば、「土地を引き渡します！」と言っただけでは履行に着手したことにはなりません。

※ポイントは、「相手方」が履行に着手するまでは 「手付放棄」や「手付倍返し」を理由に契約解除できるということで、 自分が履行に着手しているかどうかは関係ないということです。

★売主から解約する場合、単に「手付金の倍額を返すので契約解除します！」と書面で通知するだけでは解除できません。現実に手付金の倍額を償還（交付）することで解除することができます。

例　：買主が手付金として１００万円を売主に支払った後に、

①　買主が解除する場合

売主が履行に着手する前であれば、手付金として支払った１００万円をそのまま売主にあげることで解除できる

②　売主が解除する場合

買主が履行に着手する前であれば、手付金として受け取った１００万円にプラス１００万円を売主が上乗せして（合計２００万円）買主に渡すことで解除できる。