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【問題】
Ａが所有する甲建物をＢに対して賃貸する場合のＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ｂの造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。

 

【解答】
○

造作買取請求権を排除する特約も有効に行える

【解説】

原則として、造作（エアコンなど）を付け加えることに対しての賃貸人の同意した場合、、借家契約終了時に、賃貸人に時価（そのときの評価額）で買取請求ができます。これを「造作買取請求権」といいます。

ただ、賃借人の造作買取請求権を排除する特約も有効です。

つまり、この特約がある場合、借主がオーナーの承諾を得てエアコンを設置しても、退去の際に、「エアコンを買い取って！」とオーナーに主張することができないことになります。

実際のアパートやマンションの賃貸借契約では、造作買取請求権は排除する特約がついています！

造作買取請求権

造作とは、畳や建具、陳列棚など、建物に付加された物を指します。

賃貸人の同意を得て付加した造作については、賃借人は「期間満了」もしくは「解約申入れ」によって契約終了の際に、賃貸人に対して造作を時価で買い取るよう請求できます。また、造作買取請求権は「転借人」にも与えられます。

例：賃借人が賃貸人の同意を得て、エアコンを１０万円で設置したとします。数年後、退去の際に、賃借人は時価（使用期間やエアコンの状態によって異なる）で買い取ってください！と賃貸人に請求できるわけです。

※　賃借人の賃料不払いなどの債務不履行を原因とする解除の場合は、造作買取請求はできません。

この造作買取請求権は特約で排除することができます。（「賃借人は契約終了後、造作買取請求はできない」と特約で記すわけです。）

造作買取請求権で建物は留置はできない

宅建試験でよく出題されるのが、上記の通り、賃借人が造作し、明け渡しの際に、賃貸人が造作の費用を払ってくれない場合、賃借人が持つ「造作買取請求権」に基づいて、借りている建物を留置できるか？という問題です。

結論から言えば、造作買取請求権で建物は留置できません。

【理由】

「造作買取請求権の金額」と「明渡しをしないことによる大家さんの損害（毎日不払い賃料が増えていく）」とを比べると、 大家さんの損失の方が明らかに大きいから、大家さん（賃貸人）を保護するために、賃借人は建物を留置できないとしています。