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【問題】
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関して、当該契約の締結に際し、A社がBから代金の額の10分の２の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の２の規定に基づく保全措置を講じなければならない。

 

【解答】
○

手付金額の制限　→　代金の２割を超える手付金を受領することはできない

手付金等の保全措置　→　完成物件の場合、代金の１０％もしくは１０００万円を超える手付金等を受領する場合、保全措置が必要

【解説】

本問は売主が宅建業者、買主が非宅建業者の場合なので、８種制限が適用されます。

まず、売主業者が受領できる手付金額は代金の１０分の２が限度です。

本問は代金の１０分の２なので、ピッタリです。（＝違反しない）

そして、「建築工事完了後の建物」という記述から「完成物件」であることは分かります。

完成物件の場合、「代金の10％もしくは１０００万円」を超える手付金等を受領する場合、保全措置を講じた後でないと手付金等を受領してはいけません。

本問を見ると「当該手付金を受領するまでに、保全措置を講じなければならない」となっているので、正しいです。

したがって、本問は正しいです。

※「宅地建物取引業法第41条の２の規定に基づく」といった部分は省略して読んでも問題文は理解できるようになっています。なので、飛ばして読みましょう！

手付金額の制限

例）　宅建業者の売主Ａが、宅建業者でない買主Ｂに対して、３０００万円のマンション一室を売却する場合、
３０００万円の２割である６００万円を超える「手付金」を受領してはいけません。
つまり、Aが手付金として６００万円を受領することは違反ではないが、６０１万円を受領することは違反になります。
ちなみに、中間金については上限はありません。

手付金等の保全措置

手付金等とは？

手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭のこと

※申込証拠金は、契約成立後、代金に充当される場合、「手付金等」に含む

手付金等の保全措置（原則）

原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはいけない

※「手付金額の制限」では「手付金」のみを対象としており、手付金等保全措置は「手付金＋中間金など」を対象としているので注意！

※保全措置が必要なのは「売主業者」であって、媒介業者は保全措置を講じなくてよい。

手付金等の保全措置（例外）

手付金等の合計金額が下記の場合は例外として保全措置不要

保全措置の方法

• 保証委託契約とは、銀行等が宅建業者の連帯保証をする契約です。
  →手付金等の返還債務の全部を保証するものであることが要件
• 保証保険契約とは、万一の場合、保険会社が買主に手付金等を保険金として支払う契約です。
  →保険期間は建物の引渡しまでの期間であることが要件（工事完了までではない！）
• 指定保管機関による保管とは宅建保証協会等が手付金などを預かることです。

保全措置を行わない場合

宅建業者が、保全措置の必要であるにもかかわらず、保全しない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができる。そして、そのことで支払が遅れても買主は債務不履行（履行遅滞）には陥らない。