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【問題】
宅地建物取引業者Ｂは、自ら売主として宅地建物取引業者でないＣと4,000万円の宅地の割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えた。残代金1,000万円が未払であったため、Ｃは代金債務を保証する保証人を立てたが、Ｂは、宅地の所有権の登記をＢ名義のままにしておいた場合、違反となる。

 

【解答】
○

売主宅建業者、買主非宅建業者の場合、割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまでに所有権を買主に移転しなければならない

【解説】

本問は８種制限の一つである「割賦販売契約の所有権留保の禁止」です。

そして、この問題を解くためには、考え方が非常に重要です。しっかり、原則と例外に沿って答えを導きましょう。

まず、原則です。

▼原則

「売主が宅建業者」「買主が非宅建業者」において、割賦販売契約を締結した場合は，当該割賦販売に係る「宅地又は建物」を買主に「引き渡すまでに」、登記その他引渡し以外の売主の義務（所有権移転登記）を履行しなければならない。

この点から考えると、売主Ｂは、宅地の引渡しを終えているので、所有権をＡに移転させないと違反になるわけです。

しかし、例外があり、下記のいずれかに該当する場合は、所有権を買主Ｃに移転させなくてよいです。

▼例外

１．当該宅地又は建物を引き渡すまでに代金の３０％を超える額の金銭の支払を受けていないとき

２．買主が所有権の登記をした後の代金債務について、これを担保するための抵当権や不動産売買の先取特権の登記を申請する見込みがないとき、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないとき

ここで例外に該当するかどうかを考えて、

例外に該当すれば、売主Ｂは、所有権を買主Ｃに移転しなくてもよい＝違反ではない

例外に該当しなければ、原則通り、所有権を移転しないといけない」＝違反となる

まず、例外１を確認します。

４０００万円お売買契約で１０００万円が未払ということは売主Ｂは３０００万円の支払いを受けているわけです。

代金４０００万円のうち３０００万円というのは、代金の３０％を超える金銭の支払いを受けているので、例外１には該当しません。

次に、例外２を考えます。

「買主Ｃは代金債務を保証する保証人を立てた」と記述されているので、例外２にも該当しません。

したがって、例外には一つも該当せず、原則どおりなので、売主Ｂは引渡しを終えたにもかかわらず、宅地の所有権の登記を売主Ｂ名義のままにしているので違反です。

割賦販売契約の所有権留保の禁止

状況としては、分割払い（割賦販売）を行い、売主が買主からいくらかお金をもらって、まず、「引き渡し」を行います。

つまり、分割払いで、初めに３割以下のお金をもらって、先に「引き渡し」だけをする状況です。

この時点で、所有権は買主に移転しません。売主が所有権を持っています。＝所有権留保

そして、その後、さらに代金の一部をもらって、代金３割を超えるようであれば、その前に所有権を買主に移転しなさい！というルールです。

例えば、代金が1億円の建物で 契約と同時に1000万円を受領して、建物を買主に引き渡しました。 （所有権は売主が持っている）

その後、さらに売主は2000万円をもらいました。 この時点では代金の３割ぴったりなので買主に移転登記しなくても大丈夫です。＝所有権を留保してもよい

次に、代金の一部をもらうときは、代金の３割を超えるので、それまでに所有権を買主に移転しなさい！ というのが、「所有権留保の禁止」のルールです！