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【問題】
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

 

【解答】
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借地上建物を第三者に譲渡しようとしている場合に、地主の不利になる恐れがないのに地主が承諾しない場合、「借地権者」は裁判所に対して代諾許可を求めることができる

【解説】

本問は下の『借地上建物を売却する場合（まだ譲渡していない）⇒承諾がないときは「裁判所の代諾許可」』の内容です！

借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者（地主）に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者（地主）がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。この許可は、第三者の申立てによるものではありません。

▼では、譲渡はどうなるか？　下表をご覧ください！

借地契約の期間が満了し、契約の更新がないときは、借地権者は、地主に時価で買い取るよう請求できます。

また、借地上の建物を譲渡したにもかかわらず、借地権設定者が借地権の譲渡または借地の転貸を承諾しないときは、その建物の取得者は地主に対して建物買取請求をすることができます。

 

▼さらに、借地上建物が競売にかかった場合と対比して覚えておきましょう！

借地上建物を売却する場合（まだ譲渡していない）⇒承諾がないときは「裁判所の代諾許可」

下図のように借地権者Ａは借地上に建物を所有します。その建物を第三者Ｃに譲渡（売却）しようとしても、借地権設定者Ｂが借地権の譲渡を承諾しない場合、まだ、借地権を譲渡していないので、権利自体はＡにあります。そのため、借地権者Ａは裁判所に対して代諾許可の申立ができます。

借地上建物を競売により取得した場合⇒承諾がないときは「裁判所の代諾許可」

下図のように借地権者Ａは借地上に建物を所有します。その建物に抵当権が設定されており、競売にかかってしまい、第三者Ｃが建物を競落（取得）した場合、第三者Ｃが「借地権」を取得しても、借地権設定者Ｂの不利になるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者が借地権の譲渡を承諾しない場合、裁判所は第三者Ｃの申立（競売による建物代金を支払ってから２か月以内にしなければならない）により借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。

【考え方】第三者Ｃは建物だけ取得しても、借地権を持っていなければ、土地を利用する権利がないため、地主Ｂから「この土地から出ていけ！」と言われかねません。それではＣがかわいそうなので、上記のようなルールがあります。