独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関して、当該契約の締結に際し、BがA社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Bは、A社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。

 

【解答】
×

中間金を支払った＝買主は履行に着手した→売主は手付倍返しをしても解除できない

自ら履行に着手していても、「相手方」が契約の履行に着手していないのであれば「解約手付による解除」はできる

【解説】

まず、「手付金を放棄して契約の解除をすることができない」〇か×か？という問題なので、解約手付の問題であることは分かります。

ここで、問題文を見ると、買主Ｂは中間金まで支払っています。中間金を支払う行為は「履行に着手した」とみなされます。

つまり、「買主が」履行に着手したわけです。

その結果どうなるか？

「売主は」手付の倍額を償還しても解除することはできないわけです。

買主は、手付金を放棄して解除することはできます。

なぜか？

買主から手付金を放棄して解除する場合、売主（相手方）が履行に着手していなければ解除できるからです！

ルールとしては

「宅建業者が、自ら売主として売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、解約手付として扱われます。つまり、「売主」が契約の履行に着手するまでは、「買主」はその手付を放棄して、契約の解除をすることができます。

というルールになります。

解約手付の場合、「誰が履行に着手していて」「誰が履行に着手していないか」を明確にしましょう！

相手方が履行に着手していなければ、手付放棄や倍額償還によって解約できます！

売主から解除する場合は下記で確認してください！

解約手付

手付とは、契約する際に支払うお金等を言います。手付が交付されている場合、相手が履行に着手するまでの間は

・買主は手付を放棄すれば契約解除でき、（手付放棄） ・売主は手付の倍額を買主に支払えば契約解除できます。（手付倍返し）

買主の履行について、「中間金を払いますよ！」と言っただけ（口頭の提供）では履行の着手をしたことにはなりません。現実に中間金を持って払いに行かないと（現実の提供をしないと）履行の着手とは言えません。

同様に、売主であれば、「土地を引き渡します！」と言っただけでは履行に着手したことにはなりません。

※ポイントは、「相手方」が履行に着手するまでは 「手付放棄」や「手付倍返し」を理由に契約解除できるということで、 自分が履行に着手しているかどうかは関係ないということです。

★売主から解約する場合、単に「手付金の倍額を返すので契約解除します！」と書面で通知するだけでは解除できません。現実に手付金の倍額を償還（交付）することで解除することができます。

例　：買主が手付金として１００万円を売主に支払った後に、

①　買主が解除する場合

売主が履行に着手する前であれば、手付金として支払った１００万円をそのまま売主にあげることで解除できる

②　売主が解除する場合

買主が履行に着手する前であれば、手付金として受け取った１００万円にプラス１００万円を売主が上乗せして（合計２００万円）買主に渡すことで解除できる。