独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結し、Bから手付金200万円を受領した。A社が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。

 

【解答】
×

保証保険契約の保険期間→引渡しまで

【解説】

手付金等の保全措置はそもそも、契約をしたはいいけど引渡しを受けるまでの間に倒産したりしたら、手付金や中間金が返ってこない可能性があります。そうならないために、売主業者は手付金等の保全措置を取り、万一の時は、銀行や保険会社が買主が交付した手付金等を代わりに返還するようなルールにしているわけです。

したがって、保証保険の保険期間は「建築工事完了まで」では短いわけです。

なぜなら、工事が完了しても引渡しを受ける前に倒産してしまえば、手付金や中間金が返してもらわないと買主は困ります。

ここで、保険期間が工事完了日までであれば保険金がおりず、買主は困ります。

したがって、保証保険契約の保険期間は「引渡しまで」となっているわけです。

手付金等の保全措置

手付金等とは？

手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭のこと

※申込証拠金は、契約成立後、代金に充当される場合、「手付金等」に含む

手付金等の保全措置（原則）

原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはいけない

※「手付金額の制限」では「手付金」のみを対象としており、手付金等保全措置は「手付金＋中間金など」を対象としているので注意！

※保全措置が必要なのは「売主業者」であって、媒介業者は保全措置を講じなくてよい。

手付金等の保全措置（例外）

手付金等の合計金額が下記の場合は例外として保全措置不要

保全措置の方法

• 保証委託契約とは、銀行等が宅建業者の連帯保証をする契約です。
  →手付金等の返還債務の全部を保証するものであることが要件
• 保証保険契約とは、万一の場合、保険会社が買主に手付金等を保険金として支払う契約です。
  →保険期間は建物の引渡しまでの期間であることが要件（工事完了までではない！）
• 指定保管機関による保管とは宅建保証協会等が手付金などを預かることです。

保全措置を行わない場合

宅建業者が、保全措置の必要であるにもかかわらず、保全しない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができる。そして、そのことで支払が遅れても買主は債務不履行（履行遅滞）には陥らない。