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平成23年　問7-3　転貸借

【問題】
Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、Ｂは、その建物をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。Ａが、Ｂとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Ｃに対して、合意解除の効果を対抗することができない。

 

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【問題】
Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、Ｂは、その建物をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。Ａが、Ｂとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Ｃに対して、合意解除の効果を対抗することができない。

 

【解答】
○

合意解除→賃貸人は転借人に対抗できない＝転貸借契約は当然には終了しない（転貸借契約の期間内は有効に存続する）

【解説】

賃貸借契約がＡＢの合意により（ＡＢ間の話合いで）解除された場合、賃貸人Ａは転借人Ｃに対抗することができません。つまり、ＢＣ間で契約した転貸借契約どおり、Ｃは建物を借り続けることができます。

これは下図の①の内容です！①～③についてすべて確認しておきましょう！

賃貸借契約の終了と転貸借の終了の関係

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①　賃貸借契約の合意解除

賃貸借契約期間中にＡＢ間の話合いによって、ＡＢ間の賃貸借契約を解除した場合、勝手にＡＢ間で解除しているので、賃貸人Ａは「賃貸借契約が終了したから、Ｃさん建物返して！」と転借人Ｃに主張することはできません。つまり、転貸借契約は当然には終了しません。

②　賃貸借契約の「期間満了」もしくは「解約申入れ」により終了

この場合、いきなり、「ＡＢ間の賃貸借契約が終了したから、Ｃさん建物返して！」と言われも、転借人Ｃは困ります。そのため、賃貸人Ａが転借人Ｃに対して「賃貸借契約は終了します！（しました！）」と通知することで、通知した日から６ヵ月を経過したとき転貸借は終了します。ＡがＣに対抗するためには転借人Ｃへの通知が必要ということです！賃借人Ｂには通知不要です。

③　賃借人の債務不履行による賃貸借契約の解除

賃借人Ｂが賃貸人Ａに対して、家賃を払わなかった（債務不履行の）場合、Ａは賃貸借契約を解除できます。そして、判例では、賃貸借契約を解除する際に、「転借人Ｃに対して支払の機会を与える必要はない」としています。また、賃借人Ｂの債務不履行による解除の場合、賃貸人Ａが転借人Ｃに目的物（）の返還を請求したときに転貸借は終了します。つまり、転借人Ｃはすぐにでも建物を明け渡さないといけなくなります。


平成23年・2011年の過去問

問1 意思表示 1 2 3 4
問2 停止条件 1 2 3 4
問3 1 2 3 4
問4 1 2 3 4
問5 債権譲渡 1 2 3 4
問6 相殺 1 2 3 4
問7 転貸借 1 2 3 4
問8 契約関係 1 2 3 4
問9 判決文（請負） 1～4
問10 相続 1 2 3 4
問11 1 2 3 4
問12 借家権 1 2 3 4
問13 区分所有法 1 2 3 4
問14 不動産登記法 1 2 3 4
問15 1 2 3 4
問16 都市計画法 1 2 3 4
問17 開発許可 1 2 3 4
問18 1 2 3 4
問19 建築基準法 1 2 3 4
問20 宅地造成等規制法 1 2 3 4
問21 土地区画整理法 1 2 3 4
問22 農地法 1 2 3 4
問23 印紙税 1 2 3 4
問24 1 2 3 4
問25 地価公示法 1 2 3 4
問26 免許の要否 1 2 3 4
問27 免許の基準 1 2 3 4
問28 取引士 1 2 3 4
問29 取引士 1 2 3 4
問30 営業保証金 1 2 3 4
問31 1 2 3 4
問32 重要事項説明 1 2 3 4
問33 重要事項説明 1 2 3 4
問34 ３５条書面・３７条書面 1 2 3 4
問35 クーリングオフ ｱ ｲ ｳ
問36 広告 1 2 3 4
問37 損害賠償額の予定等 1 2 3 4
問38 ８種制限 1 2 3 4
問39 ８種制限 1 2 3 4
問40 報酬 1 2 3 4
問41 ｱ ｲ ｳ ｴ
問42 案内所 ｱ ｲ ｳ
問43 保証協会 1 2 3 4
問44 監督処分 1 2 3 4
問45 住宅瑕疵担保履行法 1 2 3 4
問46 住宅金融支援機構 1 2 3 4
問47 不当景品類及び不当表示防止法 1 2 3 4
問48 統計
問49 土地 1 2 3 4
問50 建物 1 2 3 4
 

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