独学合格プログラム

【問題】
Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、Ｂは、その建物をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。Ａは、Ｂの債務不履行を理由としてＢとの賃貸借契約を解除するときは、事前にＣに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。

 

【解答】
×

債務不履行により賃貸借契約が終了→転借人は賃貸人に対抗できない。
賃貸人は転借人に支払いの機会を与えることなく、転借人に明渡請求できる。

【解説】

債務不履行により終了する場合は、賃貸人Ａは転借人Ｃに賃料を払ってくれますか？と機会を与える必要はありません。

そして、Ｂの債務不履行に基づいてＡＢ間の賃貸借契約が解除された（終了となった）場合、転借人Ｃは、賃貸人Ａから「建物を明け渡してください！」と請求されたら、転貸借契約の期間がまだ残っていてもＡに明け渡さないといけなくなります。

少しＣがかわいそうに思えるかもしれませんが、Ａも賃料を払ってもらってないので、同様にかわいそうです。

なので、このルールはそのまま覚えましょう！

もちろんＣが「Ｂの賃料不払い」に気づいて、ＣがＢの代わりに賃貸人Ａに賃貸料を支払えば（第三者弁済）、Ａの賃料債権は消滅するので、Ｂの債務不履行ではなくなります。結果として、ＡＢ間の賃貸借契約は解除されることはなく、Ｃも建物に住み続けることができます。この場合、ＣはＢに対して、Ａに支払った賃料（第三者弁済したお金）を求償できます。（本問は下表の③にあたります）

賃貸借契約の終了と転貸借の終了の関係

①　賃貸借契約の合意解除

賃貸借契約期間中にＡＢ間の話合いによって、ＡＢ間の賃貸借契約を解除した場合、勝手にＡＢ間で解除しているので、賃貸人Ａは「賃貸借契約が終了したから、Ｃさん建物返して！」と転借人Ｃに主張することはできません。つまり、転貸借契約は当然には終了しません。

②　賃貸借契約の「期間満了」もしくは「解約申入れ」により終了

この場合、いきなり、「ＡＢ間の賃貸借契約が終了したから、Ｃさん建物返して！」と言われも、転借人Ｃは困ります。そのため、賃貸人Ａが転借人Ｃに対して「賃貸借契約は終了します！（しました！）」と通知することで、通知した日から６ヵ月を経過したとき転貸借は終了します。ＡがＣに対抗するためには転借人Ｃへの通知が必要ということです！賃借人Ｂには通知不要です。

③　賃借人の債務不履行による賃貸借契約の解除

賃借人Ｂが賃貸人Ａに対して、家賃を払わなかった（債務不履行の）場合、Ａは賃貸借契約を解除できます。そして、判例では、賃貸借契約を解除する際に、「転借人Ｃに対して支払の機会を与える必要はない」としています。また、賃借人Ｂの債務不履行による解除の場合、賃貸人Ａが転借人Ｃに目的物（建物）の返還を請求したときに転貸借は終了します。つまり、転借人Ｃはすぐにでも建物を明け渡さないといけなくなります。