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【問題】
宅地建物取引業者Ａ社は、自ら建築工事完了前のマンションの売主となるときは、代金の一部が当該物件の売買価格の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置をしなくてもよい。

 

【解答】
×

未完成物件について、手付金や中間金を受領する場合、合計金額が代金の5/100（5％）以下かつ1000万円以下であれば、保全措置は不要

【解説】

本問は、宅建業者Ａ社が自ら売主として建築工事前のマンションを売却する場合の話です。

「建築工事前のマンション」ということは、未完成物件です。

ここで気になるのが、買主が宅建業者かどうかの記載がない点です。

もし、買主が宅建業者でないのであれば、Ａ社が受領する代金の一部が「代金の5/100（５％）以下かつ１０００万円以下」であれば、保全措置は不要ですが、もし、代金の5/100（５％）を超える部分（手付金＋中間金）を受領する場合は保全措置が必要となってきます。

つまり、「保全措置をしなくてもよい」という記述は誤りです。

本問が「売買価格の5/100以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置をしなくてもよい。」という記述であれば、買主が宅建業者であろうが非宅建業者であろうが関係なく保全措置が不要なので正しい記述となります。

手付金等の保全措置

手付金等とは？

手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭のこと

※申込証拠金は、契約成立後、代金に充当される場合、「手付金等」に含む

手付金等の保全措置（原則）

原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはいけない

※「手付金額の制限」では「手付金」のみを対象としており、手付金等保全措置は「手付金＋中間金など」を対象としているので注意！

※保全措置が必要なのは「売主業者」であって、媒介業者は保全措置を講じなくてよい。

手付金等の保全措置（例外）

手付金等の合計金額が下記の場合は例外として保全措置不要

保全措置の方法

• 保証委託契約とは、銀行等が宅建業者の連帯保証をする契約です。
  →手付金等の返還債務の全部を保証するものであることが要件
• 保証保険契約とは、万一の場合、保険会社が買主に手付金等を保険金として支払う契約です。
  →保険期間は建物の引渡しまでの期間であることが要件（工事完了までではない！）
• 指定保管機関による保管とは宅建保証協会等が手付金などを預かることです。

保全措置を行わない場合

宅建業者が、保全措置の必要であるにもかかわらず、保全しない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができる。そして、そのことで支払が遅れても買主は債務不履行（履行遅滞）には陥らない。