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平成16年　問29-4　不動産鑑定評価基準

【問題】
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため、自用の住宅地には適用することはできない。

【解答】
×

収益還元法　→　「自家用不動産」や「一般企業用不動産」でも賃貸を想定することで有効に適用できる

【解説】

収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法です。

そして、収益還元法は、賃貸用不動産だけでなく、自用不動産や一般企業用不動産でも賃貸を想定することで有効に適用できます。また、事業用不動産（ホテル、ゴルフ場、レジャー施設等）についても、収益性に基づいて適用することが一般的です。

ここで分かりづらいのが「純収益の現在価値の総和」という言葉です。結論から言うと、ここはそのまま「純収益の現在価値の総和」と覚えたほうが効率的です。

一応、できるだけ簡単に解説します。覚える必要はありませんので悩むようでしたら飛ばしてください。

まず、「純収益」とは、総収益から総費用を差し引いたものです。例えば、年間で家賃収入が１２０万円でそのうち２０万円が管理費などで出ていく場合、１００万円が純収益です。

つぎに、「現在価値」なのですが、年利5％と仮定すると、今の100万円は１年後105万円になっています。つまり、１年後の105万円を現在価値に戻すと100万円となるわけです。つまり、１年後に純収益が100万円あったとしても、これを現在価値に代えれば100万円÷1.05＝95万2438円となるのです。この100万円と95万2438円・・・・と言う風に一定期間の数字を合計して不動産の評価額を考えていくわけです。参考程度にしてください。

平成16年・2004年の過去問

問1	意思表示	1	2	3	4
問2	代理	1	2	3	4
問3	物権変動	1	2	3	4
問4	弁済	1	2	3	4
問5	時効	1	2	3	4
問6	連帯保証/連帯債務	1	2	3	4
問7	相隣関係	1	2	3	4
問8	相殺	1	2	3	4
問9	物権変動	1	2	3	4
問10	契約不適合責任	1	2	3	4
問11	民法その他	1	2	3	4
問12	相続	1	2	3	4
問13	借家権	1	2	3	4
問14	借家権	1	2	3	4
問15	不動産登記法	1	2	3	4
問16	国土利用計画法	1	2	3	4
問17	都市計画法	1	2	3	4
問18	都市計画法/開発許可	1	2	3	4
問19	都市計画法/開発許可	1	2	3	4
問20	建築基準法	1	2	3	4
問21	建築基準法	1	2	3	4
問22	土地区画整理法	1	2	3	4
問23	宅地造成等規制法	1	2	3	4
問24	農地法	1	2	3	4
問25	その他法令	1	2	3	4
問26	不動産取得税	1	2	3	4
問27	贈与税	1	2	3	4
問28	印紙税	1	2	3	4
問29	不動産鑑定評価基準	1	2	3	4
問30	免許の要否	1	2	3	4
問31	免許の基準	1	2	3	4
問32	免許の基準	1	2	3	4
問33	取引士	1	2	3	4
問34	取引士	1	2	3	4
問35	営業保証金/８種制限	1	2	3	4
問36	広告	1	2	3	4
問37	３５条書面	1	2	3	4
問38	３５条書面	1	2	3	4
問39	媒介契約	1	2	3	4
問40	８種制限	1	2	3	4
問41	報酬計算	計算問題
問42	８種制限	1	2	3	4
問43	案内所	1	2	3	4
問44	業務上の規制	1	2	3	4
問45	宅建業法総合	1	2	3	4
問46	住宅金融公庫	法改正のため省略
問47	不当景品類及び不当表示防止法	1	2	3	4
問48	統計
問49	建物	1	2	3	4
問50	土地	1	2	3	4

キーワード: 不動産鑑定評価基準, 平成16年, 過去問

平成16年 問29-4 不動産鑑定評価基準

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