独学合格プログラム

【問題】
Ｆが所有する市街化区域内に所在する面積４，５００平方メートルの甲地とＧが所有する市街化調整区域内に所在する面積５，５００平方メートルの乙地を金銭の授受を伴わずに交換する契約を締結した場合、Ｆ、Ｇともに事後届出をする必要がある。

 

【解答】
○

交換　→　対価の授受が伴わなくても届出対象の取引

市街化調整区域　→　5,000㎡以上の土地取引が届出対象

【解説】

交換の場合は対価の授受が伴わなくても、届出対象の取引です。対価の授受がなくても、実質的にはお互いが同等の対価を支払っているといるのと同じです。例えば、Ｆ所有の4,500㎡の土地が5,000万円、Ｇ所有の5,500㎡の土地が5,000万円とすれば、5,000万円をそれぞれが用意して授受をするというのは面倒なので、省略しているにすぎないわけです。本当であれば、お互いが5,000万円を相手に渡すわけです。したがって、交換（交換契約）も届出対象の取引です。

そして、市街化区域内の場合、2,000㎡以上の土地取引で権利取得者が届出が必要で、市街化調整区域内の場合、5,000㎡以上の土地取引で権利取得者が届出が必要です。したがって、下図の通り、2,000㎡以上の市街化区域内の土地の権利を取得しているGは届出が必要です。また、5,000㎡以上の市街化調整区域内の土地の権利を取得しているＦも届出が必要です。

国土利用計画法の届出が必要かどうかの考え方

下記３つの要件を全て満たす場合に届出が必要になります。

1. 届出が必要な「取引」である
2. 届出が必要な「面積」である
3. 届出が不要な場合に「該当しない」

上記３つの中で一つでも満たさない場合、届出は不要です。

ただ上記を覚えるのは大変です。なので、下記を頭に入れましょう！

そもそも、国土利用計画法は、一定の取引により地価が高騰するのを抑えることを目的とした法律です。

そのため、「地価が高騰する恐れがあるもの」については届出対象の取引に当たります。

届出が必要な面積とは？

国土利用計画法の届出が必要となる面積要件です。

※　個々の取引の面積は上記に以上ではないが、それぞれの取引が「物理的一体性」「計画上一貫性」があれば、「一団の土地」とみなされ、「合計面積」が上記届出面積以上かどうかで判断する。

例）　市街化区域内でマンション開発を行う計画があったとする。初めに１５００㎡を購入し、その後、その隣の１０００㎡の土地を購入して、２５００㎡の敷地内にマンションを建てる場合、「物理的一体性」「計画上一貫性」があるとみなされ、２５００㎡が「一団の土地」とみなされる。つまり、市街化区域内で２０００㎡を超えているので、届出が必要となる。

届出が必要となる取引（「権利」「対価」「契約」）とはどのようなものか？

土地に関する取引が「権利性」「対価性」「契約性」のすべてを満たす場合に原則、届出の対象の「取引」となってきます。

もちろん、上記面積に達していなければ、届出不要となります。

届出不要な場合

• 民事調停法に基づき土地を取得した場合
• 当事者の一方または双方が国・地方公共団体等（市町村・住宅供給公社・都市再生機構等）である場合
• 農地法３条の許可を受けている場合：売買される土地は農地・採草放牧地として利用されるため、土地価格の高騰は考えにくいため（下記参照）

※もちろん、届出対象面積に達していない場合も届出不要