独学合格プログラム

【問題】
鑑定評価は、対象不動産の現況を所与の条件としなければならず、依頼目的に応じて想定上の条件を付すことはできない。

 

【解答】
×

地域要因又は個別的要因　→　想定上の条件を付加する場合がある

【解説】

対象不動産について、依頼目的に応じて対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を付加する場合があります。

「現況を所与の条件」とは、鑑定評価しようとしている不動産（対象不動産）がもつ個別的要因等を指しています。例えば、「建物自体が防火性・耐震性・省エネ性等の兼ね備えている」であったり、「駅から近い」等のことで、これらを考慮することが「依頼目的に応じて想定上の条件を付する」ということです。

より簡単にいえば、駅から近いから、少し評価を上げよう、建物自体が防火性・耐震性・省エネ性等の兼ね備えているから少し評価を上げよう

というイメージです。

これは深く考えずにそのまま覚えればよいでしょう！

「不動産の価格」と「要因」について

下表の「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」の詳しい内容は覚える必要はありません。下図が具体的にどのようなことを言っているのかを頭に入れましょう。

例えば、ある土地の不動産の価格（評価）を考えるとします。

その土地に建築できる建築物の高さが制限されていた（１０階建て位までしか建築できない）とします。つまり、一般要因（行政的要因）が存在します。

すると、同じ土地でも、１０階建てのマンションと２０階建てのマンションでは、賃貸した時の収益は異なります。

言い換えると「効用（収益等）」が異なるわけです。

その結果、不動産の価格に影響していきます。もちろん、２０階建ての建物が建築できる土地の方が不動産の価格（評価）が高く、 １０階建ての建物までしか建築できない当該土地の方が不動産の価格（評価）が低いわけです。