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【問題】
共に宅地建物取引業者であるＡＢ間（Ａ：売主、Ｂ：買主）でＡ所有の土地について、平成32年9月1日に売買代金3,000万円（うち、手付金200万円は同年9月1日に、残代金は同年10月31日に支払う｡）とする売買契約を締結した場合について、Ｂの債務不履行によりＡが売買契約を解除する場合、手付金相当額を損害賠償の予定とする旨を売買契約で定めていた場合には、特約がない限り、Ａの損害が200万円を超えていても、Ａは手付金相当額以上に損害賠償請求はできない。

 

【解答】
○

当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができ、債務不履行が生じた場合は、損害額に関わらず、予定した損害賠償額を支払うことになる

【解説】

実際、債務不履行が生じた場合の損害がいくらになるのかを計算するのは難しい場合があります。そのため、前もって損害賠償額は決めておくこともできます。これを「損害賠償額の予定」と言います。そして、損害賠償額を決めておけば、実際の損害の大小に関わらず、予定していた損害賠償額を支払うことで精算されることになります。

ここで、本問を見ると「手付金相当額を損害賠償の予定とする旨を売買契約で定めていた」という記述から、手付金相当額は200万円なので、予定した損害賠償額は200万円という事です。つまり、Ｂの債務不履行によりＡの損害が200万円を超えたとしても、Ａは200万円を超えて損害賠償請求をすることはできません。

損害賠償請求と損害賠償額の予定

例えば、土地の売買契約を締結したとします。引渡しの期日に買主は現金を持参した（履行を提供した）が、売主は契約に反して土地を引渡さなかった。この場合、買主は相当期間を定めて催告し、その期間内に履行されなかった時は契約解除および損害賠償請求ができます。この「損害賠償請求額」は原則、実損（実際に受けた損害額）ですが、前もって損害賠償額は決めておくこともできます。これを「損害賠償の予定」と言います。

損害賠償額の予定の効果

1. 損害賠償額の予定をしておけば、債務不履行の事実を証明するだけで予定した賠償額を請求できる。この時、「損害の発生」や「損害額」を証明する必要はない
2. 予定額が暴利行為として公序良俗違反となる場合、裁判所は予定額を減額したり、無効とにしたりできる（※）
3. 損害賠償額の予定をしても契約解除はできる

（※）　損害賠償額の予定がある場合でも、予定額があまりにも大きい場合等の理由がある場合、裁判所は予定額を減額したり、無効にしたりすることができます。どれくらいの予定額にすると暴利行為に該当するかは解釈に寄るので、考える必要はありません。イメージとしては、3000万円の土地の売買契約なのに、損害賠償の予定額が１億円というのは、暴利的（あまりにも大きすぎる）ですね！