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【問題】
ＡはＢに甲建物を売却し、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＢがＢの債権者Ｅとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除し、その旨をＥに通知した場合、ＢＥ間の抵当権設定契約は無効となり、Ｅの抵当権は消滅する。

 

【解答】
×

第三者に対抗できなくても抵当権の設定契約は有効

【解説】

問題文の状況は下図の通りです。

時系列で言えば

①甲建物をＡがＢに売却し、Ｂが登記を備える　②ＢＥ間で抵当権設定契約を締結する　③ＡＢ間で契約解除して、その旨をＥに通知　④Ｅが抵当権の登記を備える

という流れです。

ここで質問内容は、「ＢＥ間の抵当権設定契約は無効となり、Ｅの抵当権は消滅する」〇か×か？

という問題です。

ＢＥ間の抵当権設定契約自体は無効ではありません。したがって、誤りです。

これは、
「当事者との関係（BE間）」と
「第三者との関係（AE間）」を分けて考える必要があります。

 

■当事者との関係（BE間）
契約をすれば、当事者間ではその契約は有効です！
そのため、抵当権設定契約自体は有効です。したがって、誤りです。

しかし、第三者との関係は上記とは異なります。ここも併せて解説します！

 

■第三者との関係（AE間）
これは、「先に登記をした方が第三者に権利を主張できる」
というルールに基づきます。

つまり、「Aの解除による登記」と「抵当権設定登記」の早い方が優先する（勝つ）ということです。

本問のＥは解除前に抵当権設定登記をしていないので、権利は保護されず、ＥはＡに対抗することはできません。

 

（追加解説）
Ｅは「解除前の第三者」に該当します。「解除前の第三者」の権利を害することはできないのですが、この場合、第三者は対抗要件を備えておく必要があります。

本問のＥは解除前に抵当権設定登記をしていないので、権利は保護されず、ＥはＡに対抗することはできません。

しかし、ＥはＡに対抗できなくても抵当権の設定契約は有効です。