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【問題】
建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て建物に付加した造作の買取請求をした場合、賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで、当該建物を留置することができる。

 

【解答】
×

造作買取請求権に基づいて建物を留置することはできない

【解説】

造作を留置することはできますが、造作買取請求権に基づいて建物を留置することはできません。

造作って？　そう思いますよね！　簡単に言えば、畳やふすま、エアコンなどの建物の設備等を言います。
借主がオーナー（貸主）に対して「エアコン付けさせてください！」と言って、 、「いいですよ！」と同意を得てエアコンを設置した場合、借家契約が終了する際に、エアコンを買い取ってもらえる権利があります。これが造作買取請求権です！
そして、借主がエアコンを買い取ってもらえる権利があるにもかかわらず、オーナーがその代金を支払わない場合、
借主は「それなら建物を明渡ません！」と主張できるか？というのが本問の質問内容です。
ちなみに、「建物を留置する」＝「建物を明け渡さずに使い続ける」と言う意味合いです。

この点について法律では、オーナーがエアコンの代金（造作買取の代金）を支払わなかったとしても、借主は建物を留置することはできない（明渡を拒むことができない）となっています！

▼なぜでしょう？

それは使い古したエアコンなんて価値は数万円程度です。
それに対して、建物の賃料は１か月で数万円、数か月経てば数十万円と膨れ上がり、価値は対等ではなくなります。
だから、借主は建物を留置できないわけです。

でも、原則、エアコン代を請求する権利はある（造作買取請求権はある）ので、明け渡し後に請求する形になります！

留置できる場合

必要費・有益費の 償還請求権	必要費：物を保存・管理するための費用で、現状の建物価値を維持するための費用 例）雨漏りの修繕、備付け給湯器などの修繕 有益費：物件の価値を増加させる費用 例）クロスの張り替え、トイレのウォシュレットへの変更など 必要費・有益費の償還請求権に基づいて建物を留置することができる。 ただし、賃借人が家賃滞納など債務不履行によって契約解除された場合は、解除後に支出した必要費・有益費の償還請求権を理由に建物を留置できない。解除前の支出した必要費・有益費の場合、この償還請求権を理由に建物を留置できる。
建物の買取請求権	建物の買取請求権に基づいて、建物だけでなく、借地の土地についても、留置権を主張できる。

留置できない場合

造作買取請求権	■造作：建物に付加された物で、賃借人の所有に属し、かつ、建物の使用に客観的に便益を与えるもの 例）畳や建具、雨戸など 上記について、「有益費」と「造作」ついては、区別が難しい部分があります。 覚えるべき点は、「必要費」「有益費」について留置権が認められているが「造作買取請求権」については建物についての留置権が認められないということです。
敷金返還請求権	敷金返還請求権は建物の明渡し時に発生するので、敷金返還請求権に基づいて建物を留置することはできない。