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【問題】
Ａは、Ａ所有の甲建物につき、Ｂとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第１項の定期建物賃貸借契約を締結し、Ｂは甲建物をさらにＣに賃貸（転貸）した。ＡＢ間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸しているときには、ＢのＣに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

 

【解答】
×

期間満了により賃貸借契約が終了すれば、正当な事由がなくても、賃貸人は転借人に明渡請求ができる

【解説】

賃貸借契約が期間満了により賃貸借契約は終了する場合、Ｂについて正当事由があろうがなかろうが関係なく、賃貸人Ａは転借人Ｃに対して甲建物の明渡請求ができます。したがって、本問は誤りです。

ここで、注意が必要なのは、本問は「転借人の対抗」に関して質問しているわけではない点です。

もし、質問内容が「転借人Ｃは直ちに明渡をしなければならない」○か×か？という質問であれば

これは×です。

なぜなら、賃貸人Ａは転借人Ｃに対して明渡しを請求することによって、通知してから６ヶ月を経過すると転貸借契約は終了するため、転借人Ｃは６ヶ月間明渡の猶予期間があるからです。

賃貸借契約の終了と転貸借の終了の関係

賃貸借の終了原因	転貸借の終了時点
①賃貸借の合意解除	賃貸人は、転借人に対抗できない。 ＝転貸借契約は当然には終了しない。 【注意】 合意解除の時に、賃貸人が解除権を持っていた場合（例えば、賃借人がすでに賃料を滞納していて、催告したにもかかわらず、支払わらず、賃貸人が解除できる状況だった場合）、「合意解除」のルールではなく、「③債務不履行による解除」のルールが適用されます。
②期間満了もしくは解約申入れにより終了	賃貸人から転借人へ通知した日から６ヵ月を経過したとき転貸借は終了。 ＝転借人には通知しなければならない。賃借人には通知不要。
③賃借人の債務不履行による解除 （賃借人の賃料不払いなど）	賃貸人が転借人に目的物の返還を請求したときに転貸借は終了。 ＝転借人は賃貸人に対抗できない。 そして、賃貸人は賃借人に催告するだけでよく、転借人に支払の機会を与える必要はない。