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【問題】
債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。

 

【解答】
×

被担保債権につき債務不履行があった後でないと物上代位できない

【解説】

具体例を出して解説します！

①Ａが甲建物を所有しており、Ｃに10万円で賃貸していた。つまり、ＡはＣに対する「賃料債権」を有するわけです。

②Ａは500万円程必要になり、Ｂから500万円を借りたとします。返済期限は10月20日とします。

この場合、ＢはＡに対する500万円の「貸金債権」を有するわけです。

③Ｂとしては500万円が返済されないと困るので、甲建物に抵当権を設定してもらいました。抵当権者Ｂ、抵当権設定者Ａということです。

ここで、問題文の「被担保債権」とは「②貸金債権」を指します。簡単に言えば、抵当権で保証してもらっている債権というイメージです。

そして、「被担保債権の弁済期」とはＡが500万円をＢに返済する期限である「10月20日」です。

そもそも抵当権は抵当不動産（甲建物）は所有者Ａが自由に使いつつ、お金を借りることができるということが、債務者Ａのメリットです。

つまり、返済期限が到来していない場合、賃料を抵当権者Ｂに取られることはないわけです。

ここで、返済期限10月20日になってもＡがＢに500万円を返済しない場合、Ａは債務不履行（履行遅滞）になるので、そうなれば、約束を破ったＡが悪いので、この時から、抵当権者Ｂは「賃料債権」を差押えて、Ｃから賃料10万円を回収することができます。

この「抵当権者Ｂが賃料債権を差押えて、Ｃから賃料10万円を回収すること」を「物上代位」といいます。

問題文の「対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合」とは、「甲建物に関して発生した賃料を取り立てる権利に対して、抵当権を使って回収しようとする場合」と言い換えることができます。

この場合、被担保債権（貸金債権）の弁済期が到来している必要があります。

つまり、債務者Ａが返済期限になっても債権者Ｂに返済していない（履行遅滞＝債務不履行）ことが要件です。

したがって、問題文の「被担保債権の弁済期が到来している必要はない」が誤りです。

※競売手続を開始する場合も同様に債務不履行が要件なので、前半は正しいです。

物上代位性

もし、抵当権のついた建物が火災により焼失しまった場合、抵当権者Ａは担保が無くなって困ってしまいます。この場合、建物に火災保険が掛けられていれば、抵当権者Ａはその火災保険金から優先的に弁済してもらえます。建物の価値が建物焼失により火災保険金（火災保険金請求権）という別の価値に代わった場合に、別の価値から弁済を受けることを物上代位（ぶつじょうだいい）と言います。宅建試験で出題される物上代位の問題は「火災保険金」と「賃料」です。

抵当権のついた建物を所有者Ｂが賃貸したら、Ｂは賃料債権（賃料をもらえる権利）を有します。そしてＢが期限内にお金を返さない場合（債務不履行の場合）、債権者Ａは、抵当権に基づいて、賃料から弁済を受けることができます。ただし、火災保険金も賃料も支払われる前に差押えなければなりません。