独学合格プログラム

【問題】
抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。

 

【解答】
○

建物についての抵当権の効力は、敷地の賃借権にも及ぶ

【解説】

まず、問題文の状況を理解します！

「抵当権の対象不動産」ということから、抵当権者、抵当権設定者、抵当権の設定された不動産があることが分かります。

具体的に、「抵当権者Ｂ」、「抵当権設定者Ａ」、「抵当権の設定された建物を甲建物（Ａ所有の建物）」とします。

ＡがＢからお金を借りて、その保証として、甲建物に抵当権を設定したわけです。

次に、「抵当権の対象不動産が借地上の建物であった」という記述から、

この「甲建物」は借地の上に建っていることが分かります。

ということは、甲建物の所有者はＡなので、Ａが「誰か」から「土地」を借り、その上に甲建物を建築したことが分かります。

ここで、「土地の所有者をＣ」、「土地を乙土地」とします。

これで全体像が見えてきました。（下図参照）

▼参考知識

借地権とは、建物所有を目的とした土地の賃借権や地上権です。

つまり、借地権を設定した時点で、建物を建てることが前提になっているわけです。
言い換えると、借地権と建物はペアということです。

そして、「土地を借りた人」と「その土地の上に建物を建てる人」は基本的に同じ人と考えてください。

上記事例の場合、Ａが土地の賃借人（借地権者という）であり、甲建物の所有者でもあります。

ここで、問題文に戻ると、「抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ」〇か×か？という問題です。

「借地権」と「借地上の建物」はペアということイメージから、建物に抵当権が設定された場合、原則、その土地まで抵当権の効力が及ぶことはイメージしやすいと思います。

つまり、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶので本問は○です。

ＡがＢに返済期限内にお金を返さなくて、競売にかける場合（抵当権を実行する場合）、抵当権を設定している甲建物のみ競売にかけられますが、Ｄが甲建物競落した場合、甲建物の所有権とともに借地権もＤに移転します。

ただし、この場合、土地の賃貸人Ｃの承諾が必要で、もし承諾が得られない場合、Ｃの承諾に代わる裁判所の許可の制度が設けられています。