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【問題】
Ａは、Ａ所有の甲建物につき、Ｂとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第１項の定期建物賃貸借契約を締結し、Ｂは甲建物をさらにＣに賃貸（転貸）した。ＡＢ間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってＢのＡに対する賃料が不相当となっても、ＢはＡに対して借地借家法第32条第１項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。

 

【解答】
○

定期建物賃貸借で減額請求できない旨の特約→有効

【解説】

定期建物賃貸借では「賃借人Ｂは賃貸人Ａに対して賃料の減額請求をすることはできない」旨の特約も有効なので本問は正しいです。

▼普通建物賃貸借では、

建物の借賃が、土地もしくは建物に対する税金などの負担の増減やその他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者（賃貸人、賃借人）は、将来に向かって建物の借賃の額の増額・減額を請求することができます。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、借主にとって有利な特約なので有効となり、増額請求はできません。一方、借主に不利となる減額請求を排除する特約は無効です（借主保護のルール）。

▼しかし、定期借家権の場合、減額請求を排除する特約も有効です。

この違いはどこからきているのか？

普通借家権の場合、法定更新があり、賃借人は借り続けることができます。その中で、家賃を減額できないというのは、借主にとってリスクが大きいです。だから、減額できるようにしています。一方、「定期借家権」は更新がない賃貸借契約なので期間満了により契約は終了します。もし再度借りる場合は再契約なので、その時話合いで家賃を下げることができます。このように考えれば、定期借家権で「減額できないようにする特約」も有効であることがイメージしやすいでしょう。

増額・減額しない旨の特約の有効性

減額しない旨の特約は賃借人（借主）にとって不利になるため、原則無効ですが、定期建物賃貸借のみ有効です。

【理由】　定期建物賃貸借は比較的短い期間（例えば、2年）といった契約期間なので、その期間だけ減額できなくなったとしても、賃借人にとって大きな不利益は生じないからです。