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【問題】
Ａは、Ａ所有の甲建物につき、Ｂとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第１項の定期建物賃貸借契約を締結し、Ｂは甲建物をさらにＣに賃貸（転貸）した。Ｂの債務不履行を理由にＡが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸していたときには、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

 

【解答】
×

賃借人の債務不履行による解除　→　賃貸人が転借人に目的物の返還を請求したときに転貸借は終了

【解説】

本問は賃貸人Ａが賃借人Ｂに建物を貸し、賃借人ＢがＡの承諾を得て転借人Ｃに転貸（又貸し）をした場合の話です。

そして、「Ａの債務不履行」というのは、例えば、Ａが賃料を払わなかったことを指しています。

賃料不払いによりＡＢ間の賃貸借契約が終了した場合、転借人Ｃはどうなるのか？というのが本問の問題です。

賃借人の債務不履行による解除の場合、賃貸人Ａが転借人Ｃに対して「建物を返してください！」と請求したときに転貸借契約は終了します。

また、ＡＢ間の契約終了の前に、賃貸人Ａは、Ｃに対して「Ｂが支払わない賃料」の支払機会を与える必要はなく、ＡＢ間の契約をする場合、Ｂにのみ催告するだけでよいと判例では言っています。

これは一見すると、転借人がかわいそうなのでは？と思われますが、以下のように整理するとイメージできるかもしれません。

そもそも、 「転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負います」つまり、賃貸人の立場からすると「賃借人Ｂ」にも「転借人Ａ」 にも賃料の支払いを請求できるし、また、債務不履行責任の追求をできるわけです。したがって、Ｂが賃料を支払ないだけでＢだけでなくＣにも債務不履行を主張できるイメージです。

ここで注意が必要なのは、ＡＢ間の賃料が１０万円、ＢＣ間の賃料が１２万円の場合、ＡはＢに対しては、契約通り１０万円まで、Ｃに対しては賃料と転貸料の小さい方（１０万円）までしか請求することができないということです。そして、ＡがＣから１０万円の支払いを受ければＢの１０万円分の賃料債権は消滅するため、Ｂは残り２万円しかＣに対して請求できなくなります。

もしＡＢ間の賃料が１０万円、ＢＣ間の賃料が８万円の場合、ＡはＢに対しては、契約通り１０万円まで、Ｃに対しては賃料と転貸料の小さい方（８万円）までしか請求することができないということです。

賃貸借契約の終了と転貸借の終了の関係

賃貸借の終了原因	転貸借の終了時点
①賃貸借の合意解除	賃貸人は、転借人に対抗できない。 ＝転貸借契約は当然には終了しない。 【注意】 合意解除の時に、賃貸人が解除権を持っていた場合（例えば、賃借人がすでに賃料を滞納していて、催告したにもかかわらず、支払わらず、賃貸人が解除できる状況だった場合）、「合意解除」のルールではなく、「③債務不履行による解除」のルールが適用されます。
②期間満了もしくは解約申入れにより終了	賃貸人から転借人へ通知した日から６ヵ月を経過したとき転貸借は終了。 ＝転借人には通知しなければならない。賃借人には通知不要。
③賃借人の債務不履行による解除 （賃借人の賃料不払いなど）	賃貸人が転借人に目的物の返還を請求したときに転貸借は終了。 ＝転借人は賃貸人に対抗できない。 そして、賃貸人は賃借人に催告するだけでよく、転借人に支払の機会を与える必要はない。