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【問題】
収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。

 

【解答】
×　誤り

収益還元法　→　「自用不動産」や「一般企業用不動産」でも賃貸を想定することで有効に適用できる

【解説】

結論からいうと、「収益還元法は、自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない」という記述が誤りです。

収益還元法は、自用不動産の鑑定評価にも適用すべきです。

【理由】

自用の不動産についても、賃貸することで、今後得られる収益をもとに、不動産価格を求めることはできるからです。

収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法です。そして、収益還元法は、賃貸用不動産だけでなく、自用不動産や一般企業用不動産でも賃貸を想定することで有効に適用できます。また、事業用不動産（ホテル、ゴルフ場、レジャー施設等）についても、収益性に基づいて適用することが一般的です。

ここで分かりづらいのが「純収益の現在価値の総和」という言葉です。結論から言うと、ここはそのまま「純収益の現在価値の総和」と覚えたほうが効率的です。

一応、できるだけ簡単に解説します。覚える必要はありませんので悩むようでしたら飛ばしてください。

▼参考知識（分からなくてもよい）

まず、「純収益」とは、総収益から総費用を差し引いたものです。例えば、年間で家賃収入が１２０万円でそのうち２０万円が管理費などで出ていく場合、１００万円が純収益です。

つぎに、「現在価値」なのですが、年利5％と仮定すると、今の100万円は１年後105万円になっています。

つまり、１年の105万円を現在価値に戻すと100万円となるわけです。

つまり、１年後に純収益が100万円あったとしても、これを現在価値に代えれば100万円÷1.05＝95万2438円となるのです。この100万円と95万2438円・・・・と言う風に一定期間の数字を合計して不動産の評価額を考えていくわけです。

参考程度にしてください。