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【問題】
Ａは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。
Ａ及びＢがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。

 

【解答】
〇　違反しない

「損害賠償の予定額＋違約金」に関する特約は代金の１０分の２以下にしないといけない

１０分の２を超える場合、代金の１０分の２を超える部分のみ無効

上記ルール（損害賠償額の予定等）は、８種制限なので、宅建業者間では適用されません。

【解説】

結論からいえば、本肢の規制は、８種制限の中の「損害賠償額の予定等」というルールです。

宅建業者間で適用されないものは「①重要事項説明」「②供託所等の説明」「③８種制限」「④住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置」の４つです。

本肢は「③８種制限」にあたるので、このルールは適用されません

したがって、損害賠償の予定額について、制限はなく、600万円と特約しても宅建業法違反とはならず、有効です。

▼では、買主Ｂが宅建業者でない場合はどうなるか？

損害賠償額の予定等のルールとは下記内容です。

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額は代金の１０分の２以下でなければなりません。

本肢では、建物の代金は ２０００万円なので、２０００万円の１０分の２（２０％）は「４００万円」です。

したがって、「損害賠償の予定額＋違約金」は４００万円以下でなければなりません。

そして、本肢を見ると、損害賠償の予定額が６００万円、違約金についての記載はないので、 「損害賠償の予定額＋違約金」は６００万円です。

したがって、この特約は宅建業法の規定に違反し、４００万円を超える部分（２００万円部分）について無効です。

損害賠償額の予定等の制限

「損害賠償額の予定等の制限」は８種制限の一つなので、「売主が宅建業者」かつ「買主が非宅建業者」の場合のみ適用されます。

つまり、売主も買主も宅建業者である場合は、上記制限はありません。