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【問題】
Ａが所有する甲土地上にＢが乙建物を建築して所有権を登記していたところ、ＡがＢから乙建物を買い取り、その後、Ａが甲土地にＣのために抵当権を設定し登記した。Ａが乙建物の登記をＡ名義に移転する前に甲土地に抵当権を設定登記していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、乙建物のために法定地上権は成立しない。

 
【解答】
×　誤り

法定地上権の要件：抵当権設定当時、土地と建物の所有者は同一である

登記は関係なく、実質的所有者で判断する

【解説】

法定地上権の成立要件

①　抵当権設定当時、土地と建物の両方が存在し、同一所有者である
②　土地と建物のどちらか一方、または、両方に抵当権が設定された
③　抵当権の実行により、土地と建物の所有者が異なった

本問は法定地上権が成立するか否かを問う問題なので、法定地上権が成立要件を考えればよいです。

そして、本問は、抵当権を設定したとき、「甲土地の所有者はＡ」「乙建物の所有者はＡ」です。
※乙建物の登記はＢ名義ですが、法定地上権を考える場合、実質的所有者で判断し、登記の名義人では判断しない

したがって、抵当権設定当時、土地と建物の所有者は同一なので、要件１を満たします。

法定地上権が成立するには、①～③すべてを満たす必要があります。

要件②、③を満たす場合、法定地上権は成立するので、本肢の「法定地上権は成立しない」は誤りです。

【質問内容の確認】

法定地上権は成立しない場合→〇

法定地上権が成立する場合がある→×

■注意点

・抵当権設定当時、更地の場合は法定地上権は成立しない・・・①より建物が存在していないから

・土地の登記名義人がＡ、建物の登記名義人がＤであっても、登記をＡに移していないだけで、建物の「所有者」がＡであれば、土地と建物は同一所有者とみなされる

・土地の所有者がＡ、建物の所有者がＡの配偶者の場合は法定地上権は成立しない・・・①より土地と建物の所有者が同一ではないから

■所有者と登記名義人の違い

所有者は、売買契約を締結するだけ、所有者となります。つまり、売主Xが買主Yに土地を売却すれば、登記の有無にかかわらず、所有者はYとなります。

一方、登記名義人は、移転登記をしないと変わりません。つまり、売主Xが買主Yに土地を売却しても、Yへの移転登記をしていない場合、登記名義人はXのままです。Yへの移転登記をすることで、登記名義人はYとなります。