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【問題】
（判決文）賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、（中略）その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
【問】
賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明等もない場合に賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。

 
【解答】
〇　正しい

通常損耗について賃借人が負担する範囲につき、契約書自体に具体的に明記されていて、「特約が明確に合意されている」場合、通常損耗については賃借人（入居者）が負担となる

【解説】

基本事項として、下記内容を知っていれば、判例が分からなくても答えることができます！

通常損耗や経年劣化についての原状回復義務は原則、賃貸人にあります。

ただし、通常損耗については判例により、

①「通常損耗について賃借人が負担する範囲につき、契約書自体に具体的に明記されている」

②「賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識して、合意の内容としたものと認められる」

など「特約が明確に合意されている」場合、賃借人（入居者）に負担を負わせることは可能です。

上記を知らない場合は、判例を見て答えます。

判例には下記のように記載されています。

「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。」

この文から、

「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる」

だから

「賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるには、その旨の特約（通常損耗についての原状回復義務を負わせること）が明確に合意されていることが必要である」

といっています。

つまり、本問の「通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明等もない場合に賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。」というのは正しいです。