独学合格プログラム

【問題】
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約で別段の定めがあるときを除き、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる。

 

【解答】
×

敷地利用権は、原則として専有部分と分離して処分することはできない

【解説】

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合とは、敷地利用権が共有になっている場合です。通常のマンションは１つの敷地の上に複数の区分所有者が存在するため敷地は共有となるわけです。そして、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができません。

ただし、テラスハウスのような一つの敷地に１つの専有部分があるような場合は、規約で分離処分可能とすることもできます。

本問は、「原則分離処分ができる、規約で別段の定めがあるときは分離処分ができない」となっているので誤りです。

イメージとしては、分離処分により、マンション（専有部分だけ）を買って、敷地を利用できないとなると、前面道路から部屋まで歩けなくなるので分離処分はできないと考えましょう。

※処分とは、売却をイメージしてください。厳密にいうと、この場合、抵当権の設定も含むため、専有部分だけに抵当権設定することもできません。

敷地利用権とは？

普通の戸建て建物を考えてください。建物が存在するためには「土地の所有権や借地権」などの土地を利用する権利が必要です。

そして、区分所有建物の場合、「専有部分」が「建物」にあたり、「敷地利用権」が「土地の所有権や借地権」にあたります。

敷地利用権と専有部分の分離処分の禁止

敷地利用権は、原則として専有部分と分離して処分することはできません。

なぜなら、専有部分の所有者はＡ、敷地利用権の持分はＢとなってしまうと、Ａは法律上その専有部分を所有することができなくなってしまうからです。

「分離処分ができない」というのは、「専有部分だけを売却することはできない」「専有部分だけに抵当権を設定することはできない」ということを表しています。

例外として、規約で分離処分できる旨を定めることはできます。

これは、タウンハウスやテラスハウスなどの縦割りの小規模な区分所有建物は、戸建てに似ているため、戸建てのように土地（敷地利用権）と建物（専有部分）を規約によって分けて処分することができます。