平成22年 問25-1 不動産鑑定評価基準 原価法
原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
【解答】
×
原価法による「積算価格」 ＝ 再調達原価 － 減価額
原価法は土地についても適用できる
【解説】
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその土地である場合、再調達原価を求め、減価修正をして対象不動産の試算価格を求める手法です。そして、土地でも原価法は適用できます。
原価法とは？
そもそも、不動産を鑑定する（不動産の価格としていくらが妥当なのかを計算する）ための手法の一つとして「原価法」があります。
原価法を簡単にいうと、建物の場合、今ある建物を再度作り直すために必要な費用（再調達価格）を計算して、そこから使用した年数による価格（減価額）を差し引いて計算します。そして、この原価法で計算（試算）した価格を「積算価格」と言います。
上記例は、建物についてですが、土地についても、原価法は使えます。
少し難しい言い方をすると下記のようになります。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその土地である場合、「再調達原価」を求め、「減価修正」をして対象不動産の試算価格（積算価格という）を求める手法。土地でも原価法は適用できる。
原価法による「積算価格」 ＝ 再調達原価 － 減価額
※ 再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額を言う。簡単にいうと
建物：再度作り直すために必要な金額
土地：造成前の土地の取得価額＋造成費
土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点（基準日）における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を「熟成度」として加算することができる。
※ 減価修正とは、減価の要因を総合的に分析し算出された減価額を対象不動産の再調達原価から控除する（差し引く）こと。
※ 価格時点とは、不動産の鑑定評価に当たって価格（賃料）の決定の基準となる日のこと。
※ 試算価格とは、鑑定評価の手法の適用により求められた価格のことです。
平成22年・2010年の過去問
| 問1 | 制限行為能力者 | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 問2 | 代理 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問3 | 時効 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問4 | 物権変動 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問5 | 抵当権 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問6 | 債務不履行 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問7 | 債権者代位 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問8 | 保証 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問9 | 判決文（解除） | 1～4 | |||
| 問10 | 相続/遺言 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問11 | 借地権 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問12 | 借家権 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問13 | 区分所有法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問14 | 不動産登記法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問15 | 国土利用計画法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問16 | 都市計画法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問17 | 都市計画法/開発許可 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問18 | 建築基準法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問19 | 建築基準法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問20 | 宅地造成等規制法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問21 | 土地区画整理法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問22 | 農地法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問23 | 贈与税 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問24 | 不動産取得税 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問25 | 不動産鑑定評価基準 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問26 | 免許の要否 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問27 | 免許の基準 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問28 | 免許その他 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問29 | 業務上の規制 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問30 | 取引士 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問31 | 営業保証金 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問32 | 広告 | ｱ | ｲ | ｳ | |
| 問33 | 媒介契約 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問34 | ３５条書面・３７条書面 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問35 | ３５条書面 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問36 | ３５条書面 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問37 | ３７条書面 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問38 | クーリングオフ | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問39 | ８種制限 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問40 | ８種制限 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問41 | 手付金等の保全措置 | ｱ | ｲ | ｳ | ｴ |
| 問42 | 報酬 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問43 | 保証協会 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問44 | 監督処分 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問45 | 住宅瑕疵担保履行法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問46 | 住宅金融支援機構 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問47 | 不当景品類及び不当表示防止法 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問48 | 統計 | ||||
| 問49 | 土地 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 問50 | 建物 | 1 | 2 | 3 | 4 |