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【問題】
Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間２年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をＢと締結して建物の引渡しを受けた。当該契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたＡ又はＢは、賃料の増減額請求権を行使できる。

 

【解答】
○

賃料改定に関する特約がなければ、借主からは減額請求、貸主からは増額請求ができます。

【解説】

本問は賃料改定に関する特約がないので、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたＡ又はＢは、賃料の増減額請求権を行使できるという記述は正しいです。このことはそのまま覚えましょう。

重要なポイントとして併せて覚えていただきたいことは、賃料改定に関する特約があった場合です。

普通建物賃貸借では、「賃料を増額しない」特約というのは、借主Ｂにとっては有利な特約です。つまり、この特約は有効です。一方、「賃料を減額しない」特約というのは、近隣相場が下がっているにもかかわらず、賃料を下げてもらえなくなるので、借主にとって不利な特約となります。それゆえ、無効になります。

一方、契約期間が決まっていて、更新のない定期建物賃貸借の場合、普通建物賃貸借とは異なる扱いをします。

定期建物賃貸借契約において、借主が不利となる「一定期間減額しない」旨の特約をしても、その特約は有効となるわけです。

この違いについては、そもそも普通建物賃貸借では、借主保護の観点が強く、一度建物を貸すと、貸主が自ら住みたくなった時などの場合に、借主が立ち退いてくれないという貸主が不利になるケースが多くなりました。そのため、2000年の法改正により、定期建物賃貸借のルールを作りました。したがって、定期建物賃貸借は貸主保護のイメージを持つと覚えやすいでしょう。

	普通建物賃貸借	定期建物賃貸借
増額しない旨の特約（借主に利益となる特約）	有効	有効
減額しない旨の特約（借主に不利となる特約）	無効	有効

定期建物賃貸借と普通建物賃貸借の違いについて

普通借家権の場合、法定更新があり、賃借人は借り続けることができます。その中で、家賃を減額できないというのは、借主にとってリスクが大きいです。だから、減額できるようにしています。

一方、「定期借家権」は更新がない賃貸借契約なので期間満了により契約は終了します。もし再度借りる場合は再契約なので、その時話合いで家賃を下げることができます。

このように考えれば、定期借家権で「減額できないようにする特約」も有効であることがイメージしやすいでしょう。