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平成22年　問25-4　不動産鑑定評価基準　取引事例比較法

【問題】
取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適正に補正しなければならない。

 

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【問題】
取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適正に補正しなければならない。

 

【解答】
○

取引事例比較法　：　事情補正と時点修正をする

【解説】

取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければなりません。この補正には「事情補正」と「時点修正」の２種類があります。

■　事情補正とは、「転勤等を理由に売り急いで価格を安くした」「その土地がどうしても欲しいから高値で購入した」などの事情がある場合に増額補正や減額補正をすること。

■　時点修正とは、比較しようとする取引事例の取引後に、金融情勢や市場の需給動向の変化等が発生した場合、取引価格を修正すること。

取引事例比較法とは？

多数の取引事例を収集し、対象不動産と類似する適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて「事情補正」、「時点修正」を行い、かつ、地域要因の比較、個別的要因の比較を行って試算価格（比準価格という）を求める手法。

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※　取引事例の収集の際、投機的取引と認められる事例は用いてはならない。

※　寺院、仏閣、学校、公園など取引事例の少ない不動産は適用が困難である。

※　取引事例は地域要因の比較、個別的要因の比較が可能なものでなければならない

※　事情補正とは、「転勤等を理由に売り急いで価格を安くした」「その土地がどうしても欲しいから高値で購入した」などの事情がある場合に増額補正や減額補正をすること。

※　時点補正とは、比較しようとする取引事例の取引後に、金融情勢や市場の需給動向の変化等が発生した場合、取引価格を修正すること。

※　最有効使用とは、高層ビルの建ち並ぶ商業地域について考えてみます。10階建の商業ビルが建ち並ぶ駅前の地域に、２階建の古いビルが建っている場合、この２階建ての古いビルは通常、最有効使用の状態にあるとはいえません。なぜなら、10階分の家賃が取れるにもかかわらず２階分の家賃しか取れなくなり収益性が大きく低下しているからです。この場合、10階建ての商業ビルが最有効使用の状態にあるといえます。（これはイメージだけで丈夫です。）


平成22年・2010年の過去問

問1 制限行為能力者 1 2 3 4
問2 代理 1 2 3 4
問3 時効 1 2 3 4
問4 1 2 3 4
問5 抵当権 1 2 3 4
問6 債務不履行 1 2 3 4
問7 債権者代位 1 2 3 4
問8 保証 1 2 3 4
問9 （解除） 1～4
問10 相続/遺言 1 2 3 4
問11 1 2 3 4
問12 借家権 1 2 3 4
問13 1 2 3 4
問14 不動産登記法 1 2 3 4
問15 国土利用計画法 1 2 3 4
問16 都市計画法 1 2 3 4
問17 都市計画法/開発許可 1 2 3 4
問18 建築基準法 1 2 3 4
問19 建築基準法 1 2 3 4
問20 宅地造成等規制法 1 2 3 4
問21 土地区画整理法 1 2 3 4
問22 農地法 1 2 3 4
問23 贈与税 1 2 3 4
問24 不動産取得税 1 2 3 4
問25 不動産鑑定評価基準 1 2 3 4
問26 1 2 3 4
問27 免許の基準 1 2 3 4
問28 免許その他 1 2 3 4
問29 業務上の規制 1 2 3 4
問30 取引士 1 2 3 4
問31 営業保証金 1 2 3 4
問32 広告 ｱ ｲ ｳ
問33 媒介契約 1 2 3 4
問34 ３５条書面・３７条書面 1 2 3 4
問35 ３５条書面 1 2 3 4
問36 ３５条書面 1 2 3 4
問37 ３７条書面 1 2 3 4
問38 クーリングオフ 1 2 3 4
問39 1 2 3 4
問40 ８種制限 1 2 3 4
問41 手付金等の保全措置 ｱ ｲ ｳ ｴ
問42 報酬 1 2 3 4
問43 保証協会 1 2 3 4
問44 監督処分 1 2 3 4
問45 1 2 3 4
問46 1 2 3 4
問47 不当景品類及び不当表示防止法 1 2 3 4
問48 統計
問49 土地 1 2 3 4
問50 建物 1 2 3 4
 

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