独学合格プログラム

【問題】
破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。

 

【解答】
×

宅地建物の売却の媒介を業として行う者→免許が必要

【解説】

この問題の質問内容は何でしょう？

「宅地または建物の売却を媒介する者は免許が必要としない」○か×か？です。破産管財人が免許が必要か否かを聞いていませんよ！

本問は「宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者」と書いてあります。

「売却の媒介」は「取引」に該当し、また、「反復継続」は「業」に該当します。本問では、改めて「媒介を業として営むもの」と記述してくれていますが「業」という記述がなくても、「反復継続」という言葉から「業」とみなされます。つまり、この媒介する者は「宅地または建物」の「取引」を「業」として行うため、免許は必要です。したがって、本問は誤りです。

※破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、売却する場合、この破産管財人は免許が不要です。

業とは？

「業」とは、不特定多数を相手に、反復継続して行うことです。

これは下記具体例をそのまま覚えましょう！そして、報酬の有無は「業」にあたるか当たらないかの判断基準ではありません。

例えば、無報酬でも不特定多数のものに建物の売買の媒介を行う場合は、「業」にあたります。

上表については線引きが難しいので、そのまま覚えましょう。

宅建業の免許が不要な者って誰？

• 上記とは別に、破産管財人が破産財団の換価のために自ら売主となる場合は、免許は不要です。
  破産管財人とは、破産者の財産を管理したり処分したり（＝破産財団の換価）する弁護士ですが、この者は、宅建業を行っているのではなく、裁判所の管理の下で破産管財人の仕事として行っているので免許は不要です。
• 学校法人・宗教法人、農業協同組合は例外ではありません。「宅地建物取引業」を行う場合は免許が必要です。
• 信託会社や信託業務を兼営する金融機関は宅地建物取引業を営むために免許を受ける必要はありません。ただし、国土交通大臣に対して届出は必要です。届出をすることによって、国土交通大臣免許を受けたものとみなされます。 （信託とは、委託者が自己の財産を信頼しうる他人（受託者）に譲渡し、自己の指定した者（受益者）の利益のために管理または処分させること。）
• ②の信託会社は免許以外の宅建業法のルールは適用されますが、①国、地方公共団体や③独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社は宅建業法自体適用されない！