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【問題：消費税10％】
宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社（消費税課税事業者）は買主Dから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は320万円（うち、土地代 金は100万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。この場合において、A社がBから受領する報酬の額によっては、C社はDから報酬を受領することができない場合がある。

 

【解答】
○

建物については税込価格になっている→消費税を抜いた価格が本体価格

宅建業者全体で受領できる報酬額の合計は「代理業者の報酬額の上限」と同じ

【解説】

まず、売買代金320万円のうち土地代金は100万円なので、建物の代金は220万円です。

この220万円には消費税10％が含まれます！

なぜなら、土地には消費税はかかりませんが、建物については消費税がかかるからです。

つまり、建物の税抜き価格は200万円です。

したがって、報酬を計算する際の、土地と建物の合計金額は300万円です。

ここまでが前提条件です。

ここから報酬額を計算していくのですが、

▼媒介業者Ｃ社の報酬額の上限

本問は物件の価額が300万円なので、

媒介業者Ｃ社の報酬額は「代金×4％＋2万円」で計算できます。

つまり300万円×4％＋2万円＝14万円

これに消費税を加えると15万4000円

つまり、Ｃ社がＤから受領できる報酬額の上限＝15万4000円・・・①

▼代理業者Ａ社の報酬額の上限

「空家等の売買の特例」により、15万4000円＋（18万円＋消費税）まで受領できます。

【注意】代理だから18万円の２倍とは考えない！

「売主からもらえる報酬」と「買主からもらえる報酬」とを合計しています。

売主からもらえる報酬については
空き家の特例により19.8万円

買主からもらえる報酬は
現地調査費用は関係ないので
通常の報酬計算により15.4万円

よって、これを足したものが報酬の上限となります！

Ａ社がＢから受領できる報酬額の上限は

15万4000円＋19万8000円＝35万2000円・・・②

▼宅建業者全体で受領できる報酬額の上限

代理業者が受領できる上限と同じなので

Ａ社の報酬＋Ｃ社の報酬額の上限は35万2000円・・・③

ここで問題文に戻ります！

Ａ社がＢから受領できる報酬額の上限は②より「35万2000円」です。

②をみると、Ａ社の報酬＋Ｃ社の報酬は最大35万2000円なので、Ａ社がＢから35万2000円を受領してしまうとＣ社はＤから１円も報酬を受領できません。

したがって、本問は正しいです。

売買の媒介で依頼者の「一方」から受領できる報酬額の上限

宅建業者が「依頼者の一方」から受け取ることができる報酬の上限額は物件の価額によって異なり、下表のようになります。

※　上記報酬額は消費税を含んでいない金額なので、課税事業者の場合、上記報酬額に1.1を乗じた金額（消費税10％を加えた金額）が上限となります。

※　交換の場合も同様の計算式でよいですが、物件の価額に差がある場合、高い方の価額を基準（取引価額）とします。

報酬計算をする際に課税されるものと課税されないもの