独学合格プログラム

【問題：消費税10％】
宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社（消費税課税事業者）は買主Dから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は320万円（うち、土地代 金は100万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。この場合において、A社はBから、少なくとも19万8000円を上限とする報酬を受領することができる。ただし、通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が5 万円多く要し、売主Ｂと合意していたものとする。（改）

 

【解答】
○

媒介業者が最大限の報酬を受領すると、代理業者は媒介業者と同じ上限までしか受領できない

【解説】

【質問内容】

「A社は、少なくとも15万4000円を上限とする報酬を受領することができる。」〇か×か？

ということですが

そもそも、A社とC社の報酬の合計額には上限があります。

つまり、C社が最大限の報酬を受領した場合、A社が最も少ない額が上限となります。

例えば、A社とC社の報酬の合計額の上限が30万円だと仮定して、C社が20万円の報酬額の上限が20万円だとすると、C社は、報酬額を０円～20万円の範囲内で報酬額を受領することができます。

もし、C社が、20万円の報酬を受領したとしたら、A社は、10万円を上限に報酬を受領することができ

C社が１円も報酬を受領しない場合、A社は30万円の報酬を受領できます。

この場合、「A社は少なくとも10万円を上限とする報酬を受領することができる。」と言えます。

したがって、本問ではC社が一番多く受領した場合の報酬額を計算すれば、A社が少なくとも受領できる報酬額の上限が分かるということです。

【本問の解説】

まず、売買代金320万円のうち土地代金は100万円なので、建物の代金は220万円です。

この220万円には消費税10％が含まれます！

なぜなら、土地には消費税はかかりませんが、建物については消費税がかかるからです。

つまり、建物の税抜き価格は200万円です。

したがって、報酬を計算する際の、土地と建物の合計金額は300万円です。

ここまでが前提条件です。

ここから報酬額を計算していくのですが、

▼媒介業者Ｃ社の報酬額の上限

本問は物件の価額が300万円なので、

媒介業者Ｃ社の報酬額は「代金×4％＋2万円」で計算できます。

つまり300万円×4％＋2万円＝14万円

これに消費税を加えると15万4000円

つまり、Ｃ社がＤから受領できる報酬額の上限＝15万4000円・・・①

▼売主の代理業者Ａ社の報酬額の上限

代理業者A社の報酬額の上限を考える場合

「売主の媒介業者の報酬額の上限」＋「買主の媒介業者の報酬額の上限」で計算できます。

■「買主の媒介業者（C社）の報酬額の上限」は、上記の通り、15万4000円です。・・・②

■一方、「売主の媒介業者の報酬額の上限」は、「空家等の売買の特例」が適用されるので、 A）「通常の報酬額」に「現地調査等に要する費用」を加えた額と、B）18万円（税込19万8000円）の小さい方が上限となります。

通常の報酬額は、C社の媒介報酬の上限と同じなので、15万4000円

したがって、A）「通常の報酬額」に「現地調査等に要する費用」を加えた額

は15万4000円＋5万円なので、20万4000円です。・・・②

よって、

A）20万4000円②とB）18万円（税込19万8000円）の小さい方

が、「売主の媒介業者の報酬額の上限」なので、19万8000円が適用されます。

したがって、売主の代理業者Ａ社の報酬額の上限は、「売主の媒介業者の報酬額の上限」＋「買主の媒介業者の報酬額の上限」で計算できるので、

19万8000円＋15万4000円＝35万2000円が上限となります。・・・③

【注意】代理だから18万円の２倍とは考えない！

「売主からもらえる報酬」と「買主からもらえる報酬」とを合計しています。

売主からもらえる報酬については
空き家の特例を適用して、19.8万円

買主からもらえる報酬は
現地調査費用は関係ないので
通常の報酬計算により15.4万円

よって、これを足したものが報酬の上限となります！

Ａ社がＢから受領できる報酬額の上限は

15万4000円＋19万8000円＝35万2000円・・・③（上記③と同じ）

▼宅建業者全体で受領できる報酬額の上限

代理業者が受領できる上限と同じなので

Ａ社の報酬＋Ｃ社の報酬額の上限は35万2000円・・・④

ここで問題文に戻ります！

「A社はBから、少なくとも19万8000円を上限とする報酬を受領することができる」〇か×か？

という質問内容なので、

A社はBから、少なくとも19万8000円を上限とする報酬を受領することができれば〇

A社はBから、少なくとも19万8000円を上限とする報酬を受領することができないのであれば×です。

C社が一番多く受領した場合の報酬額を計算すれば、A社が少なくとも受領できる報酬額の上限が分かります。

C社が一番多く受領した場合とは、C社がＤから15万4000円の報酬を受領した場合です。

この場合、A社は、19万8000円を上限としてしか受領できません。

よって、A社はBから、少なくとも19万8000円を上限とする報酬を受領することができるので、本問は○です。