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【問題】
不動産の鑑定評価における各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集、選択されるべきであり、例えば、投機的取引と認められる事例は用いることができない。

 

【解答】
○

取引事例として、投機的取引は用いてはいけない

【解説】

「鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる事例」とは、「取引事例」のことです。

つまり、取引事例比較法と検討が付きます。

そして取引事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはなりません。
覚えるべきポイントは「取引事例として、投機的取引は用いてはいけない」ということです。

取引事例比較法の概要は下記の通りです。

取引事例比較法とは？

多数の取引事例を収集し、対象不動産と類似する適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて「事情補正」、「時点修正」を行い、かつ、地域要因の比較、個別的要因の比較を行って試算価格（比準価格という）を求める手法。

※　取引事例の収集の際、投機的取引と認められる事例は用いてはならない。

※　寺院、仏閣、学校、公園など取引事例の少ない不動産は適用が困難である。

※　取引事例は地域要因の比較、個別的要因の比較が可能なものでなければならない

※　事情補正とは、「転勤等を理由に売り急いで価格を安くした」「その土地がどうしても欲しいから高値で購入した」などの事情がある場合に増額補正や減額補正をすること。

※　時点補正とは、比較しようとする取引事例の取引後に、金融情勢や市場の需給動向の変化等が発生した場合、取引価格を修正すること。

※　最有効使用とは、高層ビルの建ち並ぶ商業地域について考えてみます。10階建の商業ビルが建ち並ぶ駅前の地域に、２階建の古いビルが建っている場合、この２階建ての古いビルは通常、最有効使用の状態にあるとはいえません。なぜなら、10階分の家賃が取れるにもかかわらず２階分の家賃しか取れなくなり収益性が大きく低下しているからです。この場合、10階建ての商業ビルが最有効使用の状態にあるといえます。（これはイメージだけで丈夫です。）