独学合格プログラム

【問題】
（判決文）土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第２項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸上地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。

【問】

土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。

 

【解答】
○

合意解除：賃貸人は転借人に対抗できない＝転借人は賃貸人からの明渡請求を拒絶できる

【解説】

賃貸借契約が賃貸人Ａと賃借人Ｂの合意により解除された場合、賃貸人Ａは転借人Ｃに対抗することができません。

つまり、転借人Ｃが賃貸人Ａから「土地を明け渡せ！」と主張してきても、それを拒絶することができます。

したがって、本問の「転借人は、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。 」という記述は正しいです。

ちなみに、これは判決文の内容ですが、判決文がなくても解けるようにしましょう！

一応判決文の内容を確認します。今回は図を使って何を言っているのかを確認していきます！

「土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第２項により賃貸借を解除することができない場合」とは

「ＢがＡに無断でＣに転貸したとしても、無断転貸が賃貸人Ａに対する裏切り行為とまでは言えない事情があるため賃貸人ＡはＡＢ間の賃貸借契約を解除できない」ということです。

「賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず」とは、

（無断転貸による解除ができない状況で）ＡがＢと合意の上でＡＢ間の賃貸借契約を解除しても、この解除の理由がＢの賃料不払いなどの債務不履行といった理由の解除でない限り、賃貸人ＡはＣに対抗できない」ということです。

最後に「したがって、転借人に対して賃貸上地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。」とは、

「（賃貸人ＡはＣに対抗できないから）、Ａは、転借人Ｃに明渡請求できない」と言っています。

賃貸借契約の終了と転貸借の終了の関係

賃貸借の終了原因	転貸借の終了時点
①賃貸借の合意解除	賃貸人は、転借人に対抗できない。 ＝転貸借契約は当然には終了しない。 【注意】 合意解除の時に、賃貸人が解除権を持っていた場合（例えば、賃借人がすでに賃料を滞納していて、催告したにもかかわらず、支払わらず、賃貸人が解除できる状況だった場合）、「合意解除」のルールではなく、「③債務不履行による解除」のルールが適用されます。
②期間満了もしくは解約申入れにより終了	賃貸人から転借人へ通知した日から６ヵ月を経過したとき転貸借は終了。 ＝転借人には通知しなければならない。賃借人には通知不要。
③賃借人の債務不履行による解除 （賃借人の賃料不払いなど）	賃貸人が転借人に目的物の返還を請求したときに転貸借は終了。 ＝転借人は賃貸人に対抗できない。 そして、賃貸人は賃借人に催告するだけでよく、転借人に支払の機会を与える必要はない。