独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関して、Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約（代金3,000万円）を締結し、その際に手付金150万円を、建築工 事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の１以下であるので保全措置を講じなかった。

 

【解答】
×

手付金等＝契約締結日後、引渡しまでに支払われる金銭（手付金や中間金等）

【解説】

保全措置の対象となっている「手付金等」とは契約締結日後、引渡しまでに支払われる金銭をいうので、手付金だけでなく中間金についても対象です。

そして、未完成物件の場合、手付金等について「代金の5％もしくは1000万円を超える手付金等」を受領する場合、保全措置が必要です。

つまり本問の場合、150万円（代金の5％）を超える手付金等受領する場合、保全措置が必要です。

ここで問題をみると、

手付金：150万円

中間金：１50万円

を受領する流れです。

つまり、手付金を受領する場合は保全措置は不要ですが、その後、中間金を受領する場合、150万円（代金の5％）を超えるので、中間金受領「前」に、手付金等の保全措置の合計300万円の保全措置を講じなければなりません。本問は「保全措置を講じなかった」と書いてあるので誤りです。ちなみに「合計額が代金の10分の１以下で保全措置を講じなくてよい」のは、完成物件（建築工事完了後のマンション）の場合ですね！

手付金等の保全措置

手付金等とは？

手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭のこと

※申込証拠金は、契約成立後、代金に充当される場合、「手付金等」に含む

手付金等の保全措置（原則）

原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはいけない

※「手付金額の制限」では「手付金」のみを対象としており、手付金等保全措置は「手付金＋中間金など」を対象としているので注意！

※保全措置が必要なのは「売主業者」であって、媒介業者は保全措置を講じなくてよい。

手付金等の保全措置（例外）

手付金等の合計金額が下記の場合は例外として保全措置不要

保全措置の方法

• 保証委託契約とは、銀行等が宅建業者の連帯保証をする契約です。
  →手付金等の返還債務の全部を保証するものであることが要件
• 保証保険契約とは、万一の場合、保険会社が買主に手付金等を保険金として支払う契約です。
  →保険期間は建物の引渡しまでの期間であることが要件（工事完了までではない！）
• 指定保管機関による保管とは宅建保証協会等が手付金などを預かることです。

保全措置を行わない場合

宅建業者が、保全措置の必要であるにもかかわらず、保全しない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができる。そして、そのことで支払が遅れても買主は債務不履行（履行遅滞）には陥らない。