独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関して、Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金3,000万円）を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をＢに交付した。

 

【解答】
×

未完成物件の保全措置は、代金の５％を超える手付金等を「受領する前に」行う＝保険証書の交付は手付金等を受領する前

【解説】

売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合、手付金等の保全措置の保全措置のルールが適用されます。

未完成物件なので、代金の5％もしくは1000万円を超えて手付金等を受領する場合、保全措置が必要です。

そして、代金の5％＝150万円です。

本問では300万円の手付金等を受領しているので、受領する前に保全措置は必要です。

未完成物件の場合の保全措置の方法は２つです。

①保証委託契約（銀行等による連帯保証）

②保証保険契約（保険事業者による保証保険）

そして、本問では②の措置を講じたわけです。この場合、売主業者Ａは保険証書は手付金を受領する前に買主Ｂに交付する必要があります。

本問は、手付金を受領して「後日」保険証書を交付しているので遅いです。

手付金等の保全措置

手付金等とは？

手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭のこと

※申込証拠金は、契約成立後、代金に充当される場合、「手付金等」に含む

手付金等の保全措置（原則）

原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはいけない

※「手付金額の制限」では「手付金」のみを対象としており、手付金等保全措置は「手付金＋中間金など」を対象としているので注意！

※保全措置が必要なのは「売主業者」であって、媒介業者は保全措置を講じなくてよい。

手付金等の保全措置（例外）

手付金等の合計金額が下記の場合は例外として保全措置不要

保全措置の方法

• 保証委託契約とは、銀行等が宅建業者の連帯保証をする契約です。
  →手付金等の返還債務の全部を保証するものであることが要件
• 保証保険契約とは、万一の場合、保険会社が買主に手付金等を保険金として支払う契約です。
  →保険期間は建物の引渡しまでの期間であることが要件（工事完了までではない！）
• 指定保管機関による保管とは宅建保証協会等が手付金などを預かることです。

保全措置を行わない場合

宅建業者が、保全措置の必要であるにもかかわらず、保全しない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができる。そして、そのことで支払が遅れても買主は債務不履行（履行遅滞）には陥らない。