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【問題】
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物（代金2,400万円）の売買契約を締結する場合において、ＡがＢとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、ＡからＢに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Ａは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。

 

【解答】
○

未完成物件の場合も原則、保全措置が必要。例外として①代金の5％以下の場合、かつ、1000万円以下の場合②買主へ所有権移転登記をした場合は保全措置不要

【解説】

宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約を締結する場合、原則、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはいけません。ただし、例外もあります。

本問の「建物が未完成」という記述から「未完成物件」であることがわかります。

未完成物件の場合、下記に該当すると例外として保全措置不要です。

①代金の5％以下の場合、かつ、1000万円以下の場合

②買主へ所有権移転登記をした場合

本問は手付金の額が120万円以下（5％）なので、①に該当し、保全措置を講じずに手付金を受領できます。

手付金等の保全措置

手付金等とは？

手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭のこと

※申込証拠金は、契約成立後、代金に充当される場合、「手付金等」に含む

手付金等の保全措置（原則）

原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはいけない

※「手付金額の制限」では「手付金」のみを対象としており、手付金等保全措置は「手付金＋中間金など」を対象としているので注意！

※保全措置が必要なのは「売主業者」であって、媒介業者は保全措置を講じなくてよい。

手付金等の保全措置（例外）

手付金等の合計金額が下記の場合は例外として保全措置不要

保全措置の方法

• 保証委託契約とは、銀行等が宅建業者の連帯保証をする契約です。
  →手付金等の返還債務の全部を保証するものであることが要件
• 保証保険契約とは、万一の場合、保険会社が買主に手付金等を保険金として支払う契約です。
  →保険期間は建物の引渡しまでの期間であることが要件（工事完了までではない！）
• 指定保管機関による保管とは宅建保証協会等が手付金などを預かることです。

保全措置を行わない場合

宅建業者が、保全措置の必要であるにもかかわらず、保全しない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができる。そして、そのことで支払が遅れても買主は債務不履行（履行遅滞）には陥らない。