独学合格プログラム

【問題】
Ａ所有の居住用建物（床面積50㎡）につき、Ｂが賃料月額10万円、期間を２年として、賃貸借契約（借地借家 法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第 39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」 という｡）を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という｡）を締結する場合とにおいて本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。

 

【解答】
○

賃料の改定についての特約が定められていない場合→普通建物賃貸借も定期建物賃貸借でも増額請求、減額請求できる

【解説】

普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができます。

▼では、増額しない特約があった場合を考えます。

増額しないということは、借主にとっては有利な特約です。

したがって、普通建物賃貸借でも定期建物賃貸借でも有効です。

▼では、減額しない特約があった場合はどうでしょう？

借主に不利になる特約です。

普通借家権の場合、法定更新があり、賃借人は借り続けることができます。その中で、家賃を減額できないというのは、借主にとってリスクが大きいです。だから、「減額しない特約」は無効としています。

一方、「定期借家権」は更新がない賃貸借契約なので期間満了により契約は終了します。

もし再度借りる場合は再契約なので、その時話合いで家賃を下げることができます。

したがって、定期借家権で「減額できないようにする特約」も有効としています。

増額・減額しない旨の特約の有効性

減額しない旨の特約は賃借人（借主）にとって不利になるため、原則無効ですが、定期建物賃貸借のみ有効です。

【理由】　定期建物賃貸借は比較的短い期間（例えば、2年）といった契約期間なので、その期間だけ減額できなくなったとしても、賃借人にとって大きな不利益は生じないからです。