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【問題】
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。<

 

【解答】
×

共用部分の大きな変更→区分所有者及び議決権の各４分の３以上の決議が必要

【解説】

まず、覚えておくべきことは、
①共用部分の大きな変更は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の決議が必要、
一方、共用部分の小さな変更は、区分所有者及び議決権の過半数の決議が必要ということです。

次に覚えておくべきことは、
②共用部分の大きな変更については、区分所有者の定数のみ、規約で過半数まで減じることができる、ということ。

そして、最後に、「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」とはどういうことかを考えてみます。

「著しい変更を伴うもの」＝大きな変更
つまり、「著しい変更を伴わないもの」＝小さな変更
さらに「著しい変更を伴わないもの（小さな変更）を除く」＝「大きな変更」

つまり、本肢は共用部分の大きな変更についての問題だということがわかります。

本肢は、区分所有者の定数だけでなく「議決権」も過半数に減じることができるとなっているため、誤りです。

【上記解説で分からない方へ】

■これは、「区分所有者の定数及び議決権」をまず理解する必要があります！

例えば
各専有部分の床面積が、
・１０１号室：２０㎡
・１０２号室：２０㎡
・２０１号室：４０㎡
だった場合（合計床面積８０㎡）、

「区分所有者の定数（数）」は「３人」です。

そして、。議決権は「専有面積の割合（＝持ち分）」によるので、
・１０１号室の区分所有者の持分 ： ２０／８０＝１／４
・１０２号室の区分所有者の持分 ： ２０／８０＝１／４
・２０１号室の区分所有者の持分 ： ４０／８０＝１／２
となります。

そして「議決権の過半数」というのは
１／２を超える数（１／２では少ない）なので、

２０１号室の区分所有者の賛成だけでは１／２なので過半数とはなりません。

２０１号室と１０１号室の区分所有者の賛成があれば３／４の賛成なので過半数となります。

ここまでが基本事項で、「管理行為」について考えてみます。

管理行為は「区分所有者の数」と「議決権の数」がともに過半数の場合に行えます。

つまり、１０１号室と１０２号室の賛成だけでは、「区分所有者の数」は過半数を満たしているが、「議決権の数」は１／２しかないので過半数ではありません。
したがって、管理行為はできません。

一方、１０１号室と２０１号室の賛成があれば、 「区分所有者の数」と「議決権の数」がともに過半数を満たしているので、管理行為を行えます。

■「共用部分の大きな変更」については、

もともと「区分所有者の数」と「議決権の数」がともに３／４の場合に行えます。

これを区分所有者の数だけ、規約に過半数に減らすことができると定めることができます。

その結果
「区分所有者の数」が過半数（上記事例では２人以上）
かつ
「議決権の数」が３／４以上

で「共用部分の大きな変更」ができるようになる＝通常よりも、可決しやすくなる
ということです！

つまり、下記２人が賛成すれば、大きな変更が可能です。

・１０２号室の区分所有者の持分 ： ２０／８０＝１／４
・２０１号室の区分所有者の持分 ： ４０／８０＝１／２