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【問題】
賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間５年として定期借家契約を締結する場合と、 期間５年として普通借家契約を締結する場合について、賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

 

【解答】
○

建物の賃借権の対抗要件：「賃借権の登記」もしくは「建物の引渡し」

【解説】

建物の賃借権の対抗要件は「賃借権の登記」もしくは「建物の引渡し」です。つまり、建物賃借権の登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後、その建物について物権を取得した者に対し、対抗できます。これに反する特約で建物の賃借人や転借人に不利なものは無効です。
本問の「賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約」は、賃借人にとって不利なものであるから、無効です。これは、定期借家契約でも、普通借家契約でも、同じです。

	普通建物賃貸借	定期建物賃貸借
増額しない旨の特約（借主に利益となる特約）	有効	有効
減額しない旨の特約（借主に不利となる特約）	無効	有効

定期建物賃貸借と普通建物賃貸借の違いについて

普通借家権の場合、法定更新があり、賃借人は借り続けることができます。その中で、家賃を減額できないというのは、借主にとってリスクが大きいです。だから、減額できるようにしています。

一方、「定期借家権」は更新がない賃貸借契約なので期間満了により契約は終了します。もし再度借りる場合は再契約なので、その時話合いで家賃を下げることができます。

このように考えれば、定期借家権で「減額できないようにする特約」も有効であることがイメージしやすいでしょう。